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对于民间资本参与公共租赁房建设思考 　　[摘 要]公共租赁房的出现对于解决中低收入家庭住房困难问题起到了重大作用，但是在建设过程中面临资金缺口和回收问题。进一步加强公共租赁房建设，离不开民间资本的长期积极有效的参与。目前从国际经验做法看，民间资本在介入保障性住房中主要有BOT模式，PPP模式，REITS模式。本文比较了多种民间资本参与保障性住房建设的融资方式，并在此基础上进一步探讨了当前民间资本参与实践的问题与对策。 　　[关键词]公共租赁房 民间资本 融资模式 　　一、公共租赁房建设的必要性及其融资困境： 　　对于一个拥有13亿人口的大国来说，住房问题无疑成为关系民生和社会安定的重大事件。近年来，政府推出了一系列住房保障政策以缓解人民的住房难问题，经济适用房和廉租房就是其中较为重要的政策。然而随着政策的施行，经济适用住房制度目标管控的不明确，以及在具体运作中违背政府初衷的种种乱象引发了广泛的关注和反思。而作为另一种障性住房，廉租房也在实践中暴露出了很多问题，最重要的是其目标人群没有覆盖到一个数量巨大的中低收入群体——“夹心层”。1因此可以说，自房改以来一直施行的以经济适用房和廉租住房为主的住房保障体系已经走到一个新的转折点。 　　2011年两会期间，北京市率先提出今后公共租赁房将在北京的政策房中将占主导地位。此后，全国各大城市陆续推出了公共租赁房实施办法。中央政府提出在“十二五”期间新建3600万套保障性住房，而对于新建保障性住房的政策也将更多的向公共租赁房倾斜。2然而，由于公共租赁住房的投资规模大，目前部分城市仅靠政府的投资无法满足实际需要。如何解决巨大的资金需求成了摆在我们眼前亟需解决的问题，这也正是公共租赁住房制度能否真正实现政策效果的难点所在。 　　二、民间资本参与公共租赁房建设的模式探究 　　所谓民间资本，指的是民营企业的流动资产和家庭的金融资产。由于家庭的金融资产具有分散性，我们不妨将掌握在民营企业以及股份制企业中属于私人股份和其他形式的所有私人资本称为狭义的民间资本。3通过前搜集和查阅相关文献可以看出，目前民间资本参与公共租赁房建设的模式归纳起来主要有以下三种： 　　1.BOT模式： 　　BOT模式（Build-Operate-Transfer），通常直译为“建设-经营-转让”。其实质是以政府和私人机构之间达成协议为前提，政府特许私人机构在一定时期内筹资建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。它具有市场机制和政府干预相结合的混合经济特色。由于BOT方式投资额度大，且从项目开始运作到特许期结束之间期限较长，因此民间资本的参与风险较大。但政府对于融资过程中出现的因租金过低或出租率不高等状况造成的投资人的收益损失进行补贴，并对超出出租率的租金实行政府与投资人分成的政策，也激励了民间资本参与到这一模式中来。此举既缓解了政府的资金压力，提高了公租房建设的质量，同时也能够保证投资者的收益，为闲置的民间资本提供了一个有效的投放方向。 　　从国外的经验看，德国政府鼓励开发商建设公共住房，政府通过政策优惠提供必要的补助，这类公租房从租金上看一般比市场租金低30%-50%。英国福利住房的建设中也成功地引入私人资本参与建设和运营管理。而在美国，政府也采取了诸如税费减免、贷款贴息、低价土地政策等相应措施支持私人机构开发廉价住房向低收入家庭供应。 　　2.PPP模式 　　PPP模式（Public Private Partnership），中文译为“公私合作，这种合作关系的缔结通常通过设立合资企业、合同承包、特许经营、股权转让、政府补贴等方式达成。在PPP模式下，公私双方平等合作、风险分担、利益共享，因而可以很好地分散政府部门和民间资本在公共租赁房建设中各自所承担的相应风险，同时这种模式紧密地将政府部门和民间资本连结起来，可以使双方发挥各自的优势，有利于公共租赁房项目的高效顺利进展。另一方面，明确的职责分工也可以使政府部门更加专注于执行诸如公共服务采供、服务标准制订与保障公共利益等基本职能，从而更好地保障目标实现。 　　这一制度在国外也不乏成功的经验。新加波的组屋制度在施工建设环节就通过采取严格招投标的方式，鼓励私人机构提供设计方案以降低建房成本，提高工作效率。而在美国，肯尼迪政府提出并实施由营企业兴建住宅并向低收入家庭出租的构想，鼓励私人资本注入公共住宅建设，并对这些民间资本/民营企业进行政策补贴。 　　3.REITs模式： 　　REITs模式，即房地产投资信托，是指信托公司通过制定信托投资计划，通过发行信托受益凭证或者股票等方式托管投资者的资金，用以抵押贷款投资于房地产的开发和建设的一种资金信托投资方式。房地产投资信托通过对各种不同的房地产证券和不同地区及类型的房地产项目的组合投资，从而使其获取长期稳定的投资收益。