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物业管理企业收入确认和计量 　　随着新开发楼盘与日剧增，物业行业也在不断的崛起和壮大，与此同时物业管理企业（以下简称物管企业）经营范围不断的扩大、服务种类的多种多样使得物管企业经济业务越来越复杂化。然而收入作为物管企业利润构成的一项重要要素，也不仅仅局限于物业费，因此物管企业收入的确认和计量受到企业以及会计信息使用者的高度重视。 　　一、物业管理企业收入的定义 　　首先，我们要明确什么是物业管理。在《物业管理条例》中明确规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 　　其次，我们还要知道什么是“收入”。根据最新《会计准则》第14号“收入”准则规定：“收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。” 　　最后，我们不难得出，物管企业的收入是物业公司在依据其与业主签订物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维修物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等日常活动中形成的，导致所有者权益增加与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。 　　二、 物业管理企业收入的种类 　　根据物管企业的经营特点，我们将物管企业的收入划分为物业管理收入、物业大修收入和其他业务收入。 　　(一)物业管理收入 　　指物管企业向物业管理委员会或业主产权人、使用人收取的物业费（含向房产开发商收取的尚未租、售的有关房产的物业费）、车位管理费、电梯等公共设施养护费、维修费（包括维修材料费及人工费）、装修管理费收入（指物管企业经物价或业委会同意收取的装修管理费及装修垃圾收入扣除支出后的结余部分）和租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入）等。 　　(二)物业大修收入 　　指物管企业在接受物业管理委员会或业主产权人、使用人委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修时的所得收入（包括物管企业向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房??共用部位维修基金）。 　　(三)物业经营收入 　　指物管企业在接受物业管理委员会或业主产权人、使用人委托取得的有偿服务费和公众代办性服务收入和代购货物收入等。 　　三、物业管理企业收入的确认与计量 　　(一)物业管理收入的确认和计量 　　物管企业提供的劳务要区分是否跨年度。跨年度的劳务，指提供服务交易的开始和完成均在同一个年度；不跨年度的劳务，指提供劳务交易的开始和完成分属于不同的年度。对于不跨年度的劳务，提供劳务收入按完成合同法确认，确认的金额为物业管理合同的总金额确认；对于跨年度的服务，提供劳务收入要依据资产负债表日劳务的结果是否能够可靠地予以估计来加以确认。具体如下： 　　1、在资产负债表日，提供劳务的结果能够可靠地估计的劳务收入确认 　　首先,判断提供劳务的交易结果能否可靠估计。如同时满足下列条件表明提供劳务交易的结果能够可靠地估计:物业收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；交易的完工进度能够可靠地确定。 　　然后，要确定劳务的完成程度。物管企业通常可以选用已完工作的测量法或已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例法,或者已经发生的成本占估计总成本的比例法计量提供劳务交易的完成进度。 　　最后用完工百分比法确认收入和相关费用，具体应按以下公式计算： 　　本年确认的收入=劳务总收入×本年末止劳务的完成程度-以前年度已确认的收入 　　本年确认的费用=劳务总成本×本年末止劳务的完成程度-以前年度已确认的费用 　　2、在资产负债表日，劳务交易的结果不能可靠地估计的劳务收入确认 　　在此情况下,物管企业应正确预计已经收回或将要收回的款项能弥补多少已经发生的成本，分别以下情况进行处理： 　　(1)已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，应按已经发生的劳务成本金额确认收入；同时，按相同的金额结转成本，不确认利润。 　　(2)已经发生的劳务成本预计只能部分地得到补偿的，应按能够得到补偿的劳务成本金额确认收入，并按已经发生的劳务成本结转成本。确认的收入金额小于已经发生的劳务成本的金额，确认为当期损失。 　　(3)已经发生的劳务成本预计全部不能得到补偿的，不应确认收入，但应将发生的劳务成本确认为当期费用。 　　(二)物业大修收入的确认与计量 　　物管企业向房屋业主收取的房屋共用部位维修基金以及向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋共用部位维修基金，因其属专款专用、专户存储，基金的所有权属房屋业主管理委员会或物业产权人、使用人，物业管理公司仅是代管使用，因此该款项不属于物管企业的收入；倘若物管企业以提供劳务形式，从房屋三项维修基金中取得的收入则要依据“（一）”中所述的方法来进行确认和计量。 　　(三)物业经营收入的确认和计量 　　物