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Shopping Mall现状及其发展应注意问题 　　【摘 要】2012年7月6日，兰州城关万达广场在项目工地现场举行盛大奠基典礼。一座揽括时尚百货、超级卖场、国际院线、动感电玩城、KTV等业态，融购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能于一体的大型城市综合体将拔地而起。预计项目建设期可上交各类税费10亿元，运营期每年上交利税近亿元，新增就业岗位1万个。该项目建成运营对提升兰州市的城市形象、优化服务业结构、增加财政税收、安置就业具有十分重要的意义，必将对兰州市乃至甘肃的现代服务业发展和提升起到积极地引领和带动作用。众所周知，新的消费文化和消费需求层出不穷，其中像万达广场这样的Mall模式已成为各大城市追捧的对象，同时也颇受争议。在开发和运营的过程中常常出现建设参与者的职责不清、考虑不全、运行不顺等问题，从而会导致最终的运行结果与当初的构想不相符合的局面。为防止给各方带来损失，对于开发商来说，应针对现普遍存在的问题采取相应的措施加以规范行为，进行更好的管理，保证Shopping Mall的健康持续发展。在此，值兰州万达奠基之际，本人将对Shopping Mall进行概念及特征的介绍，并从管理的角度针对其现今凸显的问题浅析，进而提出建议。 　　【关键词】兰州万达广场；大型购物中心；现今问题；未来发展 　　一、Shopping Mall的概念 　　在国内我们通常这样理解：“mall”，音译为“ 摩尔”，全称是 shopping mall（“ 销品贸”），可理解为“ 超大型购物中心”。最早产生于20世纪 50年代的美国，是美国全面进入小康社会、物质生活高度丰富时期的产物，也是继连锁店、专卖店、折扣店、超市等之后在商业流通领域兴起的最新业态。 　　2000年9月5日至7 日在北京召开的中国购物研讨会上，国际级权威专家这样诠释购物中心（shopping mall），它指有不同的零售商店或商业设施经整体规划、开发以及经营管理所形成的统一商业建筑及服务群体，它包括商店、停车场、绿化地、物流配送、公园、影院等设施，并提供足够的停车空间及设备。简单定义也就是集购物、休闲、餐饮、娱乐等于一体的场所。 　　二、Shopping Mall的特征 　　（一）商业特征 　　购物中心是一种最新的商业模式，已成为众多发达国家成熟的主导型商业形态，在全球多数国家被接受并发展，其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套，结合本土特色经营呈现出多样化。 　　（二）建筑特征 　　延续传统的统一的建筑主题，本土化建筑风格日益突出，与周围的建筑群体相融合。在建筑识别，包括标志型构筑物、图标、灯光、雕塑小品、景观设置等方面突出个性，在融合的环境种凸现出来成为城市的名片。主要有两种形式： 　　1.步行化：购物中心是商店群的组合，为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系，往往通过一条线形街道来串连商店和组织人流。基于安全考虑，街道完全排除车辆，实现步行化。 　　2.室内化：室内空间由单调、封闭和黑暗转向更加注重与自然景观和地方文化特色的结合，从而创造自然化、人性化的室内环境。 　　（三）管理特征 　　不同的购物中心开发背景下形成具体差异的管理特征。在我国，特殊开发背景下资金的需求，通常形成多产权及分散管理的局面，随着购物中心开发经验的积累，向着统一产权、统一管理和分散经营的成熟管理方式回归。因而，统一管理和分散经营的管理特征仍然是购物中心的本质特征，并是其核心竞争优势所在。 　　Shopping Mall的特征如图： 　　Shopping Mall的特征 　　三、Shopping Mall管理上存在的问题及解决思路 　　（一）我国购物中心在经营管理方面存在严重的误区 　　购物中心经营管理的基本原则是“统一管理、分散经营”，这也是国外成功的购物中心所共有的基础，如果不能坚持这一原则，势必影响到购物中心的长期发展。国内已经有很多这方面的教训，开发商为了尽快回笼资金而将商铺分散出售，导致的结果是购物中心的整体性的丧失，长此以往这样的购物中心与低档次的专业市场将没有什么区别了。一些购物中心为了避免这种情况的出现采取了“返租”的形式，即将已经出售的商铺再租回，这虽然是一个解决办法，但却不是长久之计，而且随着地产的升值，租金成本将越来越高，而原来的开发商却已经无法获得物业升值的利益了。而且商铺出售以后就不能再对购物中心进行结构调整，自然也就无法吸引一些有特殊结构要求的商店入驻，使购物中心失去一些市场机会。事实证明这对购物中心长远的发展是不利的，因此“只租不售”是购物中心开发必须坚持的原则。 　　（二）人才的短缺是现阶段我国购物中心建设存在的一个突出问题 　　对购物中心的建设来说，位置可以选择、资金可以筹备、商品可以采购，但是既了解商业模式又了解地产运作，经验丰