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不动产登记在婚姻领域适用研究 　　一、问题的提出 　　2011年8月13日《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》（下称《婚姻法解释三》）在喧哗的争论声中开始施行。《婚姻法解释三》多处涉及房屋的所有权归属问题。 　　笔者试图采用法律解释的方法，以《婚姻法解释三》第7条为切入点，主要从技术层面梳理、分析我国婚姻立法中涉及不动产登记的规定，厘清不动产登记在婚姻领域适用中的若干问题，为《婚姻法解释三》的适用提供指导和完善建议。 　　《婚姻法解释三》第7条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”笔者认为，该条规定中有以下三个要点需要分析研究：第一，如何理解条文中“出资”的含义；是否应当根据出资数额或其他标准对父母买房加以类型化；第二，如何理解条文中“为子女购买”的含义，这里需要对出资人、买受人、登记权利人三者之间的关系进行梳理；第三，如何理解条文中“视为只对自己子女一方的赠与”的含义，这里涉及到婚姻领域不动产登记的效力以及登记与赠与合同的关系问题。在下文中，笔者将对以上问题逐一展开讨论。 　　二、对“出资”的理解 　　父母对房屋的出资情况是确定房屋所有权归属的前提条件，与房屋的登记问题密切相关。但是《婚姻法解释三》第7条对此没有明确的描述和界定，只是概括地使用了“出资”二字。这样模糊的规定在实践中容易引发法律适用的分歧，因此学者们都尝试对该条文做进一步的解释。有学者认为《婚姻法解释三》第7条中的“出资”特指父母支付全款给子女购买房屋。如果父母只是支付首付款，剩余部分由夫妻共同还贷，则只有首付款可以认定为只赠与己方子女，离婚时该房屋仍应认定为夫妻的共同财产。可见，该学者在此引入了出资额度这一标准，将父母出资划分为付全部房款和付部分房款两??类型，而《婚姻法解释三》第7条只针对前一种类型。另有学者主张，应当依照父母买房时间以及是否付全款两个维度把出资情况划分为四类，分别为房价高涨之后全款出资、房价高涨之后出首付款、房价平稳时期全款出资、房价平稳时期出首付款。买房时间越晚，出资额度越高，适用《婚姻法解释三》第7条的合理性和公平性约强。 　　笔者认为，明确“出资”的含义，类型化实践中父母出资的情形，对明确本条的适用范围具有重要意义。究竟采用什么样的划分标准更加合理呢？笔者观点如下：第一，以出资额度作为划分标准是值得赞同的。从条文文义来看，其暗含着的前提是父母是房屋的原所有权人。如果父母只是支付了房屋价款的一部分，其余部分由夫妻双方共同支付，则出资父母并不能取得房屋所有权，也就无权决定将房屋赠与己方子女并将房屋登记在己方子女名下，也就没有第7条的适用余地。第二，以买房时间作为标准是不可取的。主张该标准的学者认为买房时间是房屋价值的外在客观反映。2006年之后我国出现了全国范围的房价飙升，这之后买房往往耗尽出资方父母的积蓄，如果离婚时把房屋认定为夫妻双方共同财产，对于出资方父母极不公平，因此应当适用《婚姻法解释三》第7条保护出资方父母的利益。但是，这种观点存在两个错误：买房时间和房屋价格并没有恒定的相关关系，房价会受到政策、法规、供需等各种因素的影响而起伏不定，各个地区的具体情况也不相同。所以，买房时间并不能准确反映房屋的价格情况，把买房时间与房屋价格等同看待的做法是不科学、不公正的；进一步讲，把房屋价格作为所有权归属的考虑因素本身就是不合理的。我们承认，2006年之后的房价飙升激化了夫妻双方关于房屋所有权的冲突，出资方父母的利益会比以往受到更大的损害，更需要法律的特殊保护。但是，同样是出资方父母将房屋赠与并登记在己方子女名下，如果房价高则适用第7条规定，房屋所有权属于己方子女；如果房价低则不适用第7条规定，房屋属于夫妻双方共同财产，这样的做法显然是以贫富决定所有权，违背了“法律面前人人平等”的基本原则。 　　综上所述，第7条中的“出资”应当解释为父母一次性付清房屋全款，只有在此基础上才有进一步讨论房屋赠与合同、房屋产权登记和所有权归属的可能性。至于买房时间和房屋价格的高低，都不予考虑。 　　三、对“为子女买房”的理解 　　《婚姻法解释三》第7条确认所有权归属的核心因素是登记，但是登记并不能独立发挥作用，其与房屋的买卖合同、赠与合同存在密切的联系。尤其是当三者涉及的当事人组合情况存在不同时，房屋所有权的认定也会随之不同。笔者认为，根据房屋买卖合同、房屋赠与合同和房产登记所涉及当事人的组合情况，对于条文中的“为子女买房”存在以下三种理解： 　　一是，父母给己方子女全部房款，由己