信息经济学视野下经适房分配问题.docVIP

信息经济学视野下经适房分配问题 　　一、经适房分配中的两大难题 　　经济适用房建设是中国住房保障体系的重要组成部分，其建设分配的设想是在房地产业总体市场化的背景下，政府为解决中低收入困难家庭的住房问题，采取划拨土地、税费减免等方式开发建设经适房，降低其建设成本，再按照“成本+微利”的原则，以明显低于市场价的水平定向供应给那些需要的家庭，以完成政府保障民生的初衷。经适房供应价与市场价的差价部分，可以看作是政府动用公共资源对特定群体的补贴。这部分差价，在有些地方表现为数万元，在有的大城市则已经达到了数十万元甚至上百万元。 　　如果按照市场经济规律来看，经适房过低的价格将引发超量的需求，进而形成供需的缺口。差价部分越大，潜在需求越大，供需缺口就越大，寻租的空间也就越大。对此，政府采取行政管制、设置准入门槛的办法来进行需求控制，也就是在实践中制订经适房申请家庭收入、财产、身份等准入条件来予以约束，进而将经适房供应给设想中的这些特定人群。但是，如何在现有条件下将这些人群准确地“筛选”出来，一直是困扰各级政府的一个难题。 　　再来看与之相关联的第二个难题，在经适房分配完成后，如何确保这些房屋真正用于自住，而非转租或转售获取差价？很多地方采取了“严格检查监控”、“违规者严厉清退”、“五年内禁止上市”等方法，但是由于监管信息成本过高、可操作性欠缺、房屋期权化交易等原因，对经适房后续管理效果的宣传报道在各媒体上一直难觅踪迹。 　　正因为这两大问题的存在，经适房的分配使用中不断伴随着负面新闻。政府推行住房保障的初衷是为了促进社会公平正义，维护低收入群体的居住权，经适房如果没有得到公平分配使用的话，反而会扩大贫富差距、强化社会不公平，损害的是政府的公信力，浪费的是宝贵的公共资源。 　　二、逆向选择与道德风险 　　从信息经济学角度看，信息不对称、有效信息缺失是经适房分配中存在的主要难题。信息不对称是指有效信息在相互交易的经济个体之间呈不均匀、不对称的分布状态，即有人对关于某些事情的信息比另外一些人掌握得多一些，有人掌握的信息少一些。信息不对称理论从20世纪70年代产生开始，主要用于解释市场的经济现象。 　　信息经济学中，一般把不对称信息分为两类，一类称为事先不对称，即在签订契约或从事交易之前就存在不对称信息，由此导致的问题称为逆向选择（adverse　selection）。例如著名的“二手车问题”，在以个体为主的交易市场内，二手车的买主通常无法准确评价车的质量，于是买主愿意支付的价格只能反映市场中二手车的平均质量，即介于次品车的低价值与好车的高价值之间；与此相反，二手车的所有者非常清楚自己车的质量，如果是次品车，车主非常乐意按照买主愿意支付的价格售车，然而如果是好车，车主明显知道买主低估了车价，因此可能不愿意售出。因此逆向选择的结果是，好的二手车从市场中被淘汰出去，市场中充斥劣质的二手车，市场运作效果自然很差。另一类是事后不对称，即在契约签订后才产生的信息不对称，这些往往涉及签订契约后不可观察的行为，这类情况产生的问题称为道德风险（moral　hazard）。比如说，当某人加入某保险公司的车险，任何事故损失都会得到全额赔偿。那么开车人就会改变开车习惯，比如闯红灯、不系安全带，同时保险公司很难同步监管，由此导致发生事故的概率提高，而保险公司赔钱的风险加大。 　　由此引申到公共管理领域的经适房分配中，我们也不难看到逆向选择和道德风险的危害。先看逆向选择现象，那些希望转卖获利的恶意申请者最有申请积极性，由于经适房供给方（政府）未完全掌握申请方（市民）的有效经济信息，因此存在着明显的信息劣势。在具体申请入围博弈中，申请人能够且更倾向于隐瞒自己的真实信息，以增加获得房屋的机会。在保障房资源量既定的情况下，产生了双方的逆向选择，恶意申请人获得经适房，而更多的诚实申请人被淘汰出局，进而引发严重的恶性循环；同时供给方由于经适房供应的社会效果不理想，受到强大的社会压力，则倾向于减少甚至停建经适房。 　　再看道德风险问题。在申请方获得房屋后，并未将其用于自住，而是将其出售获得丰厚差价或转租获利，同时政府又因监管成本太高而疏于监管，因此骗购现象屡禁不止。再深入地看，经适房交易事后的道德风险问题将进一步加剧交易前的逆向选择，转售的丰厚回报（且在很大概率上是低风险的）将刺激更多的人去恶意申请，利用政策漏洞进行套利。 　　三、解决问题的方法与实践 　　在看到经适房分配制度难题的同时，我们更应当设法解决其中的信息不对称问题，进而发挥制度的“正能量”。 　　1.“逆向选择”与“收入财产审核” 　　以信息经济学来看，解决逆向选择问题的方法包括信号筛选（screening），即信息劣势的一方以一定成本收集有效信息以改善自己在交易中的不利地位。比如说，有车险