地产大佬们“资金锁链”.docVIP

地产大佬们“资金锁链” 　　从2011年下半年以来，鄂尔多斯、温州、湖南、安徽、河南、江苏、浙江等地不断曝光有开发商卷款跑路的消息。数据统计，北京2011年注销了473家地产企业，武汉注销掉200家地产企业。据传，2011年全国关停的房企至少在6000家以上。也有人说，这个估计还远不正确。在海南楼市大泡沫期间，全省共有1万8千家房企，泡沫过后，健康发展的在50家左右，淘汰率达99.7%。 　　有媒体爆料，某地产大佬陈总是一家小型房地产开发公司的老板，个人资产拥有办公楼一套，七八套商铺出租，每月回收租金约二十万元。在全国各地还拥有多套房产、别墅和一处个人庄园。有两家物业公司，此外，还控制着三家公司，可获利500万元。现在有两个楼盘项目正在开发并开始销售，工程预计在今年收尾入户。另有三块土地今年可以开工建设，相关审批手续已基本就绪。受宏观调控影响，自2011年11月以来，公司的房产销售情况可以用悲惨二字来形容，有个别月份甚至一套也卖不掉。目前账面资产18亿元，绝大多数都是土地及房产，账面上只有三千多万的货币资金，几乎全部是银行按揭的保证金，实际可用货币资金经常连一百万都不到，公司的资金压力非常大。现在，有项目开工需要启动资金至少三千万元；有七千万元的到期贷款在一个月内需要归还；有近四千万元民间融资，但每月利息负担很重；还需要支付上一年度欠款两千万元。 　　事实上，从2011年下半年以来，鄂尔多斯、温州、湖南、安徽、河南、江苏、浙江等地不断曝光有开发商卷款跑路的消息。数据统计，北京2011年注销了473家地产企业，武汉注销掉200家地产企业。据传，2011年全国关停的房企至少在6000家以上。也有人说，这个估计还远不正确。在海南楼市大泡沫期间，全省共有1万8千家房企，泡沫过后，健康发展的在50家左右，淘汰率达99.7%。 　　随着大型房地产上市公司年报的陆续出炉，房地产企业资金链将要断裂的危险加剧。统计显示，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%，以2011年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.6年。而在2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。在库存巨大压力下，一季度以来，包括中国海外、碧桂园、招商地产、雅居乐、合景泰富、华远地产等多家上市公司宣布了自己在A股和H股的融资计划。另从今年信托发行情况来看，头两个月房地产信托出现井喷，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。1至2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高，这表明不少房企短期资金非常匮乏，越来越高的负债率也成为房企资金链面临的新压力。据统计，2011年万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。事实上，由库存引发的回款压力只不过是影响房企资金状况的因素之一，宏观经济增速的回落、信贷的收紧、房企资金来源结构的不断变化、房地产投资的持续回落都加剧了资金链断裂的危险。 　　来自国家统计局的数据显示，仅今年前两月，开发商所获得的资金就达到14151亿元，同比增长16.2%，创造了房地产开发资金融资新高。其中，自筹资金5995亿元，增长43.3%；国内贷款3116亿元，增长16.3%；利用外资107亿元，增长24.2%。但在这样的情况下，上海易居房地产研究院的报告依然称，开发商的资金水平较去年底进一步恶化，新一轮的打折降价潮，将在未来两三个月内大范围展开。 　　资金链是指维系企业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条。企业经营的过程，也是企业实现“现金—资产—现金（增值）”的循环过程。企业要维持运转，就必须保持这个循环不断的良性运转。资金链，有如一个企业的“鲜血”，任何“供血不足”或“血管阻塞”的情况都会影响企业的正常经营活动，“资金链”变为“资金锁链”；一些资金链的断裂甚至会导致更为严重的后果。因此，如何保证资金链的持续良性发展，可以说是企业经营所需面对之根本课题。 　　房地产是典型的资本密集型行业。房地产商开发一个房地产项目通常需要数亿到数十亿的资金投入，尤其在要进行大量资金投入的工程前期和建设阶段。同时，房地产市场中存在的不可控因素导致房地产开发项目的经营管理具有风险大、成本高、资金回笼速度慢等特点。充足的资金是房地产项目顺利开发的重要保障，资金链的良好运作是房地产项目顺利开发的根本保证。目前我国对房地产行业进行宏观调控，一方面银行惜贷、房地产企业融资渠道狭窄，融资困难；另一方面限购令依然未解除，虽有银行房贷利率下调至基准，消费者依然观望者众，销售低迷，回款波动大。“两面夹击”之下，国内很多房地产商的资金链都受到了不小的影响。 　　在调控不放松的背景下，房