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基于居民收入和预期房地产价格变动分析 　　 摘要:影响我国房地产价格的因素众多，再加上房地产行业自身的特殊性，作用其价格上的因素就更加的错综复杂，但是不管是什么样的因素，最终都是直接或者间接的通过影响房地产市场的供求来影响价格，因此本文主要通过分析消费者收入变化和心理预期两个方面，研究如何影响房地产价格的变化。 　　关键词:居民收入心理预期 房地产价格 　　Abstract: the influence of many factors in our countrys real estate prices, coupled with the real estate industrys own particularity, the price of its role is more complicated factors, but no matter what the factors, is finally all directly or indirectly through the effect of the real estate market supply and demand to affect the price, therefore, this paper mainly through the analysis of consumers income changes and expected two aspects, research how to influence the real estate price change. 　　Keywords: income expected real estate prices 　　 　　 　　中图分类号： F293.3文献标识码：A文章编号： 　　随着城市化的发展，人们对住房的需求更加迫切，导致了住房需求的刚性，我国政府规定必须在2020年之前守住1S亿亩耕地的底线，土地的供给变得紧张，土地的稀缺性就更加的显现出来，由于土地是房地产的载体，土地的稀缺性就决定了房地产的稀缺性，房地产的高需求与低供给之间的，矛盾日益突出，在这种趋势下，消费者本身的因素就对房地产的价格变动产生了巨大的影响。 　　一、居民可支配收入水平对房地产价格的影响 　　居民可支配收入水平的变化对房地产需求的影响程度可以用房地产的需求收入弹性来表示。设Y为需求收入弹性，则 ，其中Q为房地产的需求量，△Q为需求的变动量，I为人们的收入水平，△I为收入的变动量。一般而言，房地产需求的收入弹性与一国的经济发展水平有着密切的联系，在不同的经济发展阶段和经济水平下，由于居民消费结构发生了变化，其房地产需求的收入弹性也是各不相同的。不考虑其他条件因素的情况下，住房的需求收入，弹性是正的。在发达国家，房地产的需求收入弹性是小于1的，也即 ，意味着居民收入增加一个百分比，而对房屋的需求并没有相应的增加到一个???分比，因此是缺乏弹性的，而我国现阶段，随着居民生活水平的不断提高，收入水平也在不断增长，住房支出在总支出中的比重在不断增加，相比较而言，我国的住房需求的收入弹性是较高的，这主要是因为我国的人口众多，人们生活水平提高所导致的。 　　房价收入比是衡量房地产价格是否过高的一个常用指标，房地产价格水平与居收收入通常应保持一定的比例关系，国际的房价收入比水平在4—6倍，而我国许多地区和城市的房价收入比已经超过了8倍。这些数据表明我国房价水平明显过高。 　　 表1反映的是2000年到2011年我国商品房平均销售价格和居民人均可支配收入变化的情况： 　　 　　 表1 我国商品房平均销售价格和居民的人均可支配收入 　　 　　 　　 　　从上面的数据可以看出收入的变化率基本是高于房价增长率的，但是人们是以年来计算收入，而房价则是每平米的价格，取2009年为例，相对于2008年，单位每平方米的房价上涨了497元，以100平方米的住房来计算，房屋成本增加了49700元，而人们的收入仅为13785.8元，相对于上一年仅增加了2026元，二者在数量上相差甚远。房价的上涨超过了人们的承受能力，房价明显过高。 　　 　　200020032006200920102011 　　 图12000年到2011年房价增长率和收入变化率 　　从图1中可以才看出，收入的增长率拉动了房价增长率的上涨。房价增长率的变化趋势与收入变化率的趋势近似相同。因而收入水平的上涨是房价上涨的一个重要原因。 　　二、居民心理预期对房地产价格的影响 　　消费者的心理预期是一种潜在的、比较普遍的社会心理和行为现象，但是目前在房地产消费市场中，消费者的心理预期未趋于理性。究其原因一方面由于羊群效应的影响，另一方面是人们受到投机的蒙蔽，并不