天启开启2012年潍坊项目竞标方案—市场篇.pptVIP

潍坊项目竞标方案——市场篇;总纲;一、市场篇;一、市场篇; 潍坊市位于山东半岛中部，南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南183公里，距北京410公里。南依沂山，北濒渤海。;“一圈”“两翼”“三带”的发展新布局;东、南、西、北，四向发展，城市规模正快速拓展 南部控制工业，创造宜居环境，将成为中高端置业者向往的置业方向;未来城市格局——中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式 ;PART 1 潍坊市场概况/交通发展;PART 1 潍坊市场概况/区域占位导出;;一、市场篇;山东省各地级市GDP总量对比;PART 1 宏观经济分析/城市经济指标; 2011年，潍坊人均可支配收入突破20000，达到22508元，同比增长14.4%，超过全国平均水平698元，人均可支配收入全省继续排名第七位；但是增长速度在全省排名第三位，近几年潍坊城镇人口人均可支配收入增速较快，领先省内平均水平。;潍坊历年总人口增长变化;PART 1 宏观经济分析/产业结构;;一、市场篇;PART 1 宏观经济分析/区域经济;截止到2012年6月份，市场供需比达到5.2：1，供需关系严重失衡。;从历年施工面积情况来看，潍坊市全市施工面积逐年递增，截止2011年末，全市商品房施工面积达4352万㎡；全市施工面积历经2008-2010快速增长后，2011年增幅放缓，为10%； 从历年竣工面积来看，潍坊市竣工面积除2008年外，近几年竣工面积都逐年递增，截止2011年末，全市商品房竣工面积为803万㎡；自2009年后，全市竣工面积增幅放缓，2011年增幅为6%；;潍坊全市商品房市场2010年成交量突破1000万㎡，11年有所回落，降至1242万㎡； 价格方面，统计公报数据显示，潍坊市近几年商品房价格（包含二手房、经济适用房等在内）在3000-4000元/㎡之间。根据我司对一手住宅市场的监测，目前潍坊市区一手住宅均价约为3900-4200元/㎡，同比增长约10%。;2011《中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》及测评榜单显示,潍坊入围“中国三四线城市房地产发展潜力排行榜”的“十强”，居第4位。 龙湖、万科、万达、华润、保利等一线房企布???胶东，继青岛、济南之后，都在积极备战潍坊、威海、烟台等三线城市市场。;2011年“金九银十”惨淡收场，潍坊房价走势趋于平稳，11月份潍坊房价达4441元/㎡，为全年房价最高值；12年四五月份，个人住房公积金贷款利率下调、人民币存准率3年多来首次下调等利好因素，为潍坊楼市注入活力，并出现了金三银四、红五月等楼市回暖迹象。 2012年一季度成交量稳步上升，二季度整体成交量与一季度相比涨势明显，“红五月”表现突出，年后突破3000套大关，单月成交3636套。7月份单月成交3249套，成为年后第二个成交量过3000的月份。;一线开发商的进驻，将引领本地房地产企业从产品打造到品牌塑造， 竞争压力将从产品延伸到品牌，竞争将更加激烈。;06-07年潍坊房地产投资增长较快，达到59.1%；07-08年由于全球金融危机影响，趋于放缓；09-10年平均35%左右增速；11年降至10.2%左右。 2011潍坊房地产开发投资额所占比例较高，占比18%左右；与省内青岛、烟台投资水平接近。;2012年上半年前四各月楼市成交量低迷，开发商拿地积极性偏低，进入五月和六月以后，楼市成交回暖，政府加大土地供应的因素，开发商拿地积极性也相对提高。 潍坊土地市场的回暖也预示着开发商对未来楼市充满信心，各大开发商也相应的加快抄底土地市场布局，尤其是像潍坊等房地产市场的发展潜力巨大的二三线城市更是成为重中之重。;PART 1 房产环境剖析/潍坊市各区域房产市场;PART 1 房产环境剖析/潍坊市各区域房产市场特点; ;2012年上半年潍坊房价就涨跌幅而言,其中，潍城区由于促销措施比较多和尾盘销售，房价跌幅达2.75%，为六区中跌幅最大的区域； 潍坊市区上半年整体房价水平下降0.76%，波动幅度甚微。;;二、区域篇;二、区域篇;PART 2 区域环境解读/城市板块划分;一、长松组团板块概况;;;潍城区楼盘开发，主要集中在长松组团内，即铁路以北，济青高速以南，白浪河以西，潍城区政府以东及其周边。目前开发量较大的是巨力片区，而东南片区已经基本饱和。 而现在潍城区政府重点打造的也是西部和北部片区。因此目前十分巨头投资开发的潜力，但是未来竞争也会异常的激烈。;热销户型总结 典型项目两房户型面积集中在80-110㎡， 三房户型面积集中在100-140㎡，四房户型面积集中在150-190㎡;PART 2