世联来宾市武宣县市场调研及定位分析报告.pptVIP

青岛房地产与商业宏观市场 * 武宣地产格局扫描 武宣房地产市场分析 武宣竞争市场分析 城市地产处于开发初级阶段，市场鱼龙混杂 作为4/5线城市的武宣，房地产市场新兴相对较晚，武宣县的房地产开发基础停留在原始粗旷型阶段，政府对地产业监管相对松懈，卖楼花的情况在武宣还大量存在。房地产开发品质相对落后，市场对品质和品牌的意识不够。 安置房 廉租房 商品房 私建房 市场基础形式 不具备板块之分，但基本可定性为三大热点区域 中心板块 西环路板块 滨江板块 西环路板块： 本区域依靠交通优势，发展建材和物流产业园，现已开发典型项目：武宣建材城 城中心板块： 本区域作为武宣县城的中心区域，依靠政治、经济、商业、居住的相对集中性，发展商业和高档人居， 黔江板块： 本区域临近武宣的母亲河黔江，水资源丰富，代表项目：山水天成 开发布局 土地存量最大，后续可开发资源丰富 城市的县域规模较大，闲置土地量较大，尤其在城东路和环广场区域，具备大量的闲置开发土地。 未来城市的放量将逐步放大。 （由于政府对该资料保密，市场调研主体以实地观测为主） 空置土地 空置土地 空置土地 城市的土地存货量 房地产开发形态 武宣县房地产开发结构组成 武宣县的房地产处于初级阶段，在2010年前，县城所开发的房屋，全部为多层住宅，在2010年，以世纪广场、金江花园、御林君邸为主的房地产开发项目，逐步开发电梯房。 城市人口购买占主流，与农村人口的购买选择性区别较大 购买的客户群体 城市人口(8成左右） 客户群体 农村人口（2成左右） 公务员、医生、教师、私营业主成为购买物业的主流群体，购买物业主体选择商品房或合资建房投资出让，置业观点相对成熟 主要为子女解决结婚房和因为进城打工生活需求，置业主要考虑解决基础的生活居住需求，主体考虑购买城市相对偏远的私建房。 面积区间相对单一，120平米左右的房型成为市场的主流 武宣热销户型面积区间 武宣热销户型 4线小城市，购买理念，一般为纯粹的刚性的居家需求和改善居家条件，因此120平米左右的三房产品在市场中，占据主流地位。 武宣的开发行为也决定了，户型的单一性 武宣的城市结构也影响到产品的开发行为。 已销户型面积区间 房地产相关政策 1、央行去年7次加息，上调房地产的贷款利率标准， 2、紧缩型的货币政策，严格控制房地产放贷，增加2套房及以上的贷款难度。 3、市场利空消息不断，房价下调的言论，影响市场走势 4、CPI上涨过快，通胀速度与收入不对等，人群消费能力降低。 紧缩的货币政策，CPI疯狂的上涨，房地产市场未来走向不明确 青岛房地产与商业宏观市场 武宣地产格局扫描 武宣房地产市场分析 武宣竞争市场分析  御林君邸：位于城市核心地段的大规模社区，整体为中式建筑风格，目前开发多层和小高层 位置 城东路(老看守所旁) 规模 占地面积：40亩建筑面积：总建筑面积10万平米 容积率 容积率3.7左右? 产品形式 洋房、多层、小高层、高层 户型配比 一期多层房，小高层80平米-90平米的2房产品，二期110-140 三房和四房 销售价格 多层预计3300元/㎡左右，高层、小高层 3500元/㎡左右 销售速度 多层已经被预定一空，现交纳1万元可定小高层 卖点 公园 N+1户型、公园、城市中心 配套 鞍山公园、卖未来城市中心概念 交通 目前暂无公交通过 点评其他 通过赠送面积来拉高项目的价格，项目内部的配套相对薄弱，产品设计和园林设计相对一般。目前预定的客户主体为农村人群，未来价格出台后，势必抗性较大。 正在销售 楼盘描述 项目案场点评：案场人员素质比较高，整体销售形象较好，推广活动频出，热点持续。 御林君邸细节情况 御林君邸1期户型配比表 御林君邸购买预定客户情况 御林君邸1期户型已经出台，二期户型还没有最终确定，通过6-8月左右的推广，已经成功预定150多套，一期多层房源已基本预定完成，高层房源还有空缺。 农村人口成预定项目的主流客户群体，而城市重心客户公务员、教师等群里没有深度的挖掘。 数据来源，销售员 御林君邸细节情况 御林君邸1期购买意向表 绝大多数客户选择，主体还是选择购买楼梯房，原因有两点，其一：电梯楼在武宣新兴较晚，客户的认知度较低，其二：电梯楼的公摊率大， 御林君邸1期购买行为 大多数客户购买物业还是为了满足基本的购买需求，但也有不少客户为了改善居住的需求，极少数客户购买作为投资手段  金江花园：位于黔江河边，临江住宅，整体为小高层和高层产品。 位置 武宣太平路（大桥头左边） 规模 占地面积：30亩建筑面积：总建筑面积8万平米 容积率 容积率3.6左右? 产品形式 小高层、高层 户型配比 一期，小高层100平米的两房和120-130平米的三房，其中三房产品占80% 销售价格 预计3100-3500左右，现在预定可