2011福晟淮安新城45#地块市场营销策划报告.pptVIP

江苏青草堂 / 整 合 营 销 Talent integrated marketing 单元入口 单元入口能以较低成本达到很好的效果，体现小区品质和特色。 入户大门选择双扇设计 考虑设置无障碍通道，或者可以不设置入户台阶。 北京星河湾单元入口示例 市场环境 客户分析 地块分析 发展策略 产品建议 营销策略 包装推广 江苏青草堂 / 整 合 营 销 Talent integrated marketing 车库 尽量做到人车分流； 如无法做到，应保证地库入口接近小区入口，减少小区内车行距离； 充分考虑地下车库和地面停车位的配比； 地下车库的入口应尽量与景观结合，做隐蔽处理 北京星河湾车库垂直绿化示例 厦门国贸阳光地下车库示例 使用环氧树脂耐磨地坪的高技术材质作为车库地面用材。克服传统车库的耐磨性差，灰尘粉尘多等缺点。 北京星河湾地下车库示例 市场环境 客户分析 地块分析 发展策略 产品建议 营销策略 包装推广 江苏青草堂 / 整 合 营 销 Talent integrated marketing 下沉式广场 考虑设置下沉式广场，通过空间的纵向挖掘，增加整体的层次感。 根据淮安最新规定，地下超过3米需要做坚固人防，做下沉广场可部分降低此部分成本。 上海黄埔丽园下沉式广场示例 市场环境 客户分析 地块分析 发展策略 产品建议 营销策略 包装推广 中冶-昆庭下沉广场效果图 江苏青草堂 / 整 合 营 销 Talent integrated marketing 景观 中冶-昆庭入口效果图 中冶-昆庭广场效果图 市场环境 客户分析 地块分析 发展策略 产品建议 营销策略 包装推广 广州誉峰竖向景观设计示例 竖向景观设计 人工堆砌出高低各异的坡岭，花坛，花架，亭台，在视觉上能营造出往上的层次感。 考虑到后期维护问题，不建议做大面积水景。 江苏青草堂 / 整 合 营 销 Talent integrated marketing 商业建议 产品定位 规划布局 建筑风格 园林景观 商业建议 户型建议 江苏青草堂 / 整 合 营 销 Talent integrated marketing 商业建议 商业形态以沿街底商+独立商业构成 商业形态的选择原则 利润最大化原则 市场可接受原则 独立商业于南侧布置，沿街底商沿北侧布置，不占用地面积 商业类型 优点 缺点 独立商业街 将商业街与社区隔断，不会影响社区居住氛围 占地，减少项目收益，不满足利润最大化的考虑 沿街底商 单价高，便于销售，有利于项目利润最大化 商业档次低，部分业态噪声会影响上面住户的居住品质 规划条件不允许，需变更 集中式商业 最大限度满足社区住户需要 有利于辐射周边区域，聚集项目人气 占地，影响住宅排布； 运营成本高，扣除成本的实际收益低，风险大 招商困难，不易经营 市场环境 客户分析 地块分析 发展策略 产品建议 营销策略 包装推广 江苏青草堂 / 整 合 营 销 Talent integrated marketing 商业面积 依据服务范围和人口确定商业规模 项目人口估计模型 本项目人口=280000/30=9333人 人均商业服务建筑面积0.8—1.0平米/人 本项目应配建社区商业面积为：7466-9333平米 项目人口=项目建筑面积/30 中国一般城市居住区商业配建指标 配建独立商业面积建议不超过5000平米 配建社区商业总面积为：14000平米（占总建面约5%） 市场环境 客户分析 地块分析 发展策略 产品建议 营销策略 包装推广 江苏青草堂 / 整 合 营 销 Talent integrated marketing 户型主张 产品定位 规划布局 建筑风格 园林景观 商业建议 户型建议 户型主张 江苏青草堂 / 整 合 营 销 Talent integrated marketing 户型定位 基本原则 ①立足客户需求 ②寻求差异化 ③注重舒适性 ④高附加值 户型丰富——户型面积段向下扩展，配置部分65平米左右的1+1房，填补区域供应 空白，同时考虑90平米内小三房和部分50平米左右一室一厅户型。 总价控制——三房120m2以下，两房90m2以下，一房65m2左右，在总价上与绿地、 中南拉开差距。 赠送面积——所有房型赠送空中花园或入户花园，均可改为房间使用，将赠送面积 做到最大化。 市场环境 客户分析 地块分析 发展策略 产品建议 营销策略 包装推广 户型设计要点 江苏青草堂 / 整 合 营 销 Talent integrated marketin