2010年杭州盈都农发区12-2地块定位分析.pptVIP

盈都农发区12-2地块定位分析;;;地理位置 该地块位于农发区安澜路西侧,新建河北侧; 项目技术经济指标 该地块建设用地面积为：24528㎡ , 容积率为： ≤3.0 ,建筑密度: ≤30% ,绿地率: ≤25%, 楼面价：2433元/平米。(商业设施比例不大于总建筑面积的15%);项目地理位置及区域交通图;房地产开发状况;房地产开发状况;区域现状;大杭州战略提出，杭州城市加速发展，城市版图不断扩张。 杭州城市发展战略：“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”。 决战东部战略的提出，东部成为杭州发展的热土。;金沙湖;地铁，将改变杭州建设与发展的城市格局;多维度交通体系，拉近与主城及钱江新城距离;未来下沙三大核心居住区之一;12-2地块;总共储地面积为2000亩，计划在3—5年开发基本成型。 《下沙经济技术开发区2010年推介地块汇总表》，共收录38宗经营性用地，其中下沙大学城北单元以29宗土地(26宗住宅用地)、1176.53亩的计划推地量占据绝对优势。 (R21-C-04地块、R21-C-05地块、R21-C-06地块) 3宗宅地已确定于10月28日出让。板块开发正式启动。; 我司作为一家在杭州不知名的新兴开发商，在杭州和海宁交界地带，开发一个不具规模优势的小项目，有一定的难度。;面对挑战和机遇，本次报告将重点解决以下问题，力求在项目开发初期就能尽量减少开发风险，提高项目竞争力。;; 研究目的：为项目农发区地块客群定位及产品定位提供消费者数据支撑 研究方法：企业定向问卷调查及街头访谈 调研成果：共回收问卷137份，其中有效问卷101份 （甄别标准：两年内有购房计划的公寓客群）;他们的需求怎样？;;客群户籍;客户居住地;目前居住状况;购房目的;采集地点与购房目的交叉分析;年龄结构;家庭结构;学历情况;客群基本属性;从客户基本属性分析看，客群来源较为广泛，这主要是受项目的区位及区域特征因素影响决定的 项目位于海宁和杭州交界处 区域及周边整体环境较为杂乱，区域属地居民、产业员工、高教园教师、专业市场私营业主等均可能成为购房对象;意向购房区域;万元以下购房单价预期占75%，而目前杭州难觅万元以下商品房;意向落户地点;;采集地点与是否愿??落户海宁的交叉分析;项目测试;客群不考虑购买的原因主要为交通不便、地段太偏及价格太高;;;采集地点与价格交叉分析;采集地点与价格交叉分析;采集地点与价格交叉分析;;客群研判;客群研判;需求面积主要集中在100—120方;面积与户型交叉分析;;总建筑面积(地上部分):432300平方米(其中住宅:,424024㎡,商业:6776 ㎡,会所:1500㎡)容积率:3.0,绿地率:28%,建筑密度:16.4%. 户型配比: ①90 ㎡以下:15.45%, ②100-125 ㎡:21.58%, ③130-144 ㎡:21.37%, ④150-180㎡:17.82%, ⑤180㎡以上:23.78%;典型竞争板块 下沙板块、乔司板块、星桥板块、丁桥板块、崇闲板块、塘栖板块、老余杭中泰;目前主要在售项目：世贸滨江花园、保利东湾、观澜时代、德信早城 预售项目：宋都晨光国际、保利.江语海、名城.湖左岸、德信.金沙湖项目、和达.金沙湖项目;;典型个案分析;下沙板块;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;;;;;;项目定位;项目定位;需求面积主要集中在100—120方;面积与户型交叉分析;;;;户型设计要求;户型设计要求;65方以下可借鉴户型;金色家园73方户型 可变两房两厅两卫;金色家园73方户型 可变两房两厅两卫;富越城北项目79.8方户型 可变三房两厅两卫;名城湖左岸108.57方户型 可变四房两厅两卫;富越城北项目118.8方户型 可变五房两厅两卫;THANKS!!!