2010年1月重庆鲁能·领秀城2010年度（项目一期）营销策划方案.pptVIP

2010 年度（项目一期）营销策划方案;;2009年重庆房地产市场盘点; 一、2009年，市场爆发的一年;1、一级市场;近年来重庆市商品房“住宅”供应量小有波动，除07年达1146万㎡以外，其它年份供应量均在800万㎡左右。商品房成交量波动较为明显，并在09年达到2432.1万㎡的历史新高。 2010年的成交量，取决于政府对房地产市场的调控力度，如果没有强有力的政策出台遏制房价过快上涨，成交量将在高房价下开始萎缩。; 二、2009年底，调控政策频繁发布 ;茶园板块分析及类比项目分析; 一、茶园板块区域市场分析;目前茶园新城区处于销售周期的项目有以下4个，总体特征如下： 项目规模差异较大，项目风格集中为地中海风格，中式风格属于市场空缺； 产品多为洋房和别墅，别墅也涵盖了独栋、联排和叠拼，整体形象较为高端； 虽然区域内价格区间跨度较大，但是同类产品价差较小； 各项目卖点突出，高尔夫球场、建造工艺、产品优势各有覆盖。;1、庆隆·南山高尔夫国际社区;1、庆隆·南山高尔夫国际社区;1、庆隆·南山高尔夫国际社区;2、坡岭坡小镇 ;2、坡岭坡小镇 ;3、同景·国际城 ;3、同景·国际城 ;4、中铁·山水天下;4、中铁·山水天下; 三、中式类比项目分析;产品特征 重庆别墅中首创围合式院落 龙湖·睿城从建筑布局上共分8个大院，由联排和叠拼别墅围合而成。这种大院，龙湖的想法是“在居住中寻回中国传统的人情关怀”，在重庆别墅中首创了围合式院落。院落内的间距平均为18-20米，中庭庭院面积为800-900㎡ ,其中私家和公用各占一半。;大面积赠送 底层设计有入户花园（包括作为露台的庭院部分），面积至少都在50㎡以上，地下室一般在100㎡以上。一般赠送露台至少2个，最多可以达到5个。 据统计，联排别墅的赠送面积在165-250㎡，叠拼别墅的赠送面积在55-170㎡，赠送最少的户型其赠送比例也在30%以上。;户型解析 联排别墅A4:套内面积约205㎡，赠送面积约250㎡;价格水平 由于前期造势比较成功，前期积累客户近2000组，在别墅房源仅176套的情况下，整体销售状况很好，别墅首次开盘和加推均当天售罄。 高品质的产品和偏低的价格成为睿城别墅最大的卖点，从开盘当天现??情况看，高品质联排别墅的销售速度稍快。 ;强调1号作品 拔高受众期望 以龙湖的口碑为砝码，强调这是其在大学城的首发作品，辅以大学城的未来发展和项目的高品质，拔高受众的期望值。也为后续强调低价打下铺垫，形成“高档次、低价格”的心理反差。 洋房价格卖别墅 即使按最小赠送面积计算，在联排价格10500元/㎡、叠拼价格7750元/㎡的情况下，折算后联排价格6000-7000元/㎡、叠拼价格不足6000元/㎡，这个价格，只相当于当时重庆市场上的部分花园洋房的价格。 城市联动 楼盘联动 在重庆、成都、北京等城市举行“春雷行动”，每个城市多盘齐开，各个城市在同一时间段开，造成全国的联动效应。在“春雷行动”取得了不错的效果后，又举行了“季风行动”等进行后续跟进。;龙湖·睿城是龙湖挺进沙区的首个项目，鉴于地块的地理位置的特殊性，龙湖进行创新和改进，赋予了产品浓厚的学术气息，成就了首个中式风格的别墅大院和花园洋房项目。 项目的热销，主要原因有以下几个方面： 因地制宜，秉奉沙区文化传统，大兴人文社区氛围； 周边良好的教育配套，超过15座的高校的教育资源； 对产品设计和产品风格进行创新，增加项目吸引力； 项目的整体规划良好，主题鲜明，有着一定的景观资源； 性价比高，客户接受程度高。;项目简介 万科·渝园位于重庆市渝北区西南政法大学正对面，地处重庆渝北两路工业园区，紧邻回兴交通中心枢纽，是主城核心区、重点发展区之一。 渝园项目除中间地块为合院别墅外，其它均为联排别墅。除了户型的精心设计外，项目更多的是通过中式元素来体现细节，如门斗、回廊、铁艺雕花大门、卷草龙纹石雕照壁等，以及对业主尊贵感的营造。;;细节特征 门 渝园的门讲究“五进”，即：门→坊→台→溪→林，然后才能达到自家门口。能够给业主塑造强烈的尊宠感，每一进都强化了归家的礼仪感。 庭 约1000棵树围合成约11000㎡中庭景观，采取了散步、交往的空间规划，大中庭是回家的必经之路，然后再能进入小的宅间。 墙 四米高墙：以4米实体高墙围合项目； 雕花院墙：卷草纹、卷云纹； 景墙：镂空砖花。 巷 浅巷：以短、变、静营造步伐的愉悦，以竹、枝、花、草营造巷陌的优雅； 景巷：园林路径。 院 三进式庭院——前院阔，中院敞，后院静。 手工：采用手工石雕，用多种传统工艺手工拼砖，达到细节但不浮华的效果。;户型解析 联排别墅：套内面积约150㎡，可使用面积约260㎡ 联排别墅是渝园最多的产品类型，几乎达到了每一层均有大面积的绿化空间。值得一提的是，位于