2011年4月2日东营城发花园营销推广策划案.pptVIP

;城发花园营销推广策划案; 城发花园地处东营市城区中心地段，且项目发展商城发公司实力雄厚，这使得项目占尽了天时地利，但是如何将项目打造成为高端品质的原生人文大城，超额完成销售目标以及使其成为贵公司继水城国际之后的又一经典巨作，这是需要我们认真思考的。本案撰写目的建立在如何达至销售目标问题上，继续锻造公司的美誉度，使其成为不朽的传世巨作！ ;一、 东营房地产市场调研分析; 1.房地产政策与法规 （1）自2011年12月20日起，上调准备金率 0.5个百分点 （2）截止到2011年3月4日限购令已在全国32 个城市实施(含济南市与青岛市)。 （3）国家5年内拟建3600万套保障房 (4) 国务院要求各地政府3月31日之前公布2011年新建住房价格目标。（截至3月31日，全国657个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标） ;2、2010年重点城市住宅市场交易分析;3、东营楼市扫描 ;成交面积区间分析;;伟浩御景广场;天昊梅园;1、本月住宅去化量为385套，待开楼盘高层、小高层数量：4963套。 2、本月主要成交面积100-144㎡为主，主要原因与市场供给有关，其次以小康型家庭换房所需为主。 3、楼市政策的相继出台，东营楼市也受到了不同程度的影响，成交价格涨幅较小、成交率相对降低。 ;5、重要营销活动情况;二、项目分析与定位;一、项目区位分析 ;二、交通分析;三、项目周边配套分析 ;四、项目周边环境分析 ;城发花园位于城市繁华区域，四面 临市政道路，交通极为便捷，项目 由小高层、高层、沿街商业、幼儿 园和会所组成。;项目产品为高层和小高层。 户型面积有89.7平米、114.6平米、131.6平米、198.6平米、229.2平米及顶层复式。;七、项目SWOT分析;“打造以地段为核心价值的品质楼盘” ;三、客群分析; 1. 偏年轻，买家主要以25－35岁的“70末”及“80初”。 2. 是东营二代，属于父母垫付首期，自己供的形式。 3. 处于“成家立业”的年龄，购房的目的大多与新婚、新育有关。 4. 大多是以自住为购房目的，而且大部分都是首次置业。 5. 大多为过渡性置业，置业都带有一定的投资性质。 ;A.东城企业员工且 父母都在东营市 工作多年;他们的??表特征是这样的 ; 1. 属中年甚至老年 2. 是东营本地经商或企事业单位的中层以上干部，属改善型换房。 3. 处于“事业有成”的年龄，购房的目的大多与改善、身份有关。 4. 主要以换房为购房目的，而且大部分都是二次或二次以上置业。 5. 他们很大部分为改善型置业。年轻时买下的那套中小户型不适合壮大的家庭因此换房， 并且这套房子可能是他们最后一套，因此在户型面积上，尽可能体 现身份，因此他们 置业都带有一定的身份体现性质。 ;A、企事业单位 中层以上领导;他们的外表特征是这样的 ;东营市本地从政、经商、企业中层客户及其子女;四、项目卖点及分期组团建议;1、项目可塑竞争力：双核中心;2、项目借势;东营市各大楼盘都在宣扬高端绿化及尚美的园林，却没有真正的落到实处。 我们城发花园所要倡导的就是将现代科技与水岸园林相互融合，真正做到建筑与园林的有机结合，为广大客户提供一个真正的天人合一的居所！“无意比较、源自超越”—我们对项目成为东营市双核中心首席原生品质的园林社区充满信心。 ;3、价值诉求点;结合项目的卖点，佰特建议：项目分三期推出，即首期中小户型、二期中等户型、三期中大户型，按组团入市。 ---即产品形态三步推介 ;五、项目营销推广策略;一、项目的卖点与买点 卖点，站在开发商的角度，发现项目的优势；买点，站在消费者的 角度，发现购买的理由。;二、分期推广的形象标杆;20/30/40,男人的家的故事;但是，项目是以社区为品质标准打造的精英社区，我们除了要强调与消费者产生心理共鸣，也应该强调项目是一个富有品位的现代版的尚品社区。 因此，我们要为项目形象增加一种能提升品质的元素——城发公司的品牌。 用“爱”与目标客户沟通，用“城”提升项目品位。 ;面对20/30/40的男人，结合项目卖点、项目分期及项目形象， 可以得出每期形象标杆：;二期形象标杆：;三期形象标杆：;按照项目预计工程进度及产品推介节奏，结合公关活动为主、媒体推广为辅， 制定以下推广节点：;第一阶段：市场预热期（4月-5月）;主题：双核中心 城发至爱 副标：城发花园---用爱筑家;第二阶段：蓄客期（5月-6月）;主题： 大城小爱---府前大街安个家;第三阶段：认筹期（6月-7月）;第四阶段：开盘强推期（7月-8月）;主题：城发花园一期盛装绽放 副标：8月8日邀您共鉴;第五阶段：品牌持续期（