美联物业渝西半岛项目产品设计规划建议.pptVIP

东部新城针对人群—— 目前江津主城中心24.4万人口 更针对的是2020年规划的60万人口 C地块商业 1、主题服饰商品组团 规模面积：20000㎡ 业态举例：大型女性主题服饰广场，经营服装、饰品、美发美甲等 分布位置：步行街黄色区域起始位置1－4层 交通状况：步行，扶手电梯，垂直电梯 2、服装专卖区 规模面积：2500㎡ 业态举例：大型品牌服装专卖店，每店面积可在1000㎡左右 分布位置：北侧黄色区域1层 交通状况：步行 3、娱乐设施组团 规模面积：8000㎡ 业态举例：院线影城，娱乐会所，量贩式KTV，网吧 分布位置：北侧黄色区域2－4层 C地块业态规划优劣势分析： 由于步行街较宽，彼此业态不能有效进行融合，所以每侧商业街的业态必须要有一能大量吸引人流的业态，在C地块用大型主题服饰商城来吸引人流向滨江方向流动，并带动了北侧商业主题相对较弱的业态的商业价值。 女性主题服饰商城应该是开方式的，应该在2－4层设计外廊，保证视线的通透，并在入口处设扶手电梯，将人流在入口处就进行分流，保证2－4层的人流量。在规模较大主题明确的情况下，4层也具备了经营的可能性，所以在设计之初就应考虑到主题商城的设计要求。 北侧区域则可凭借主题商城的大量人流从而分得一杯羹，底层的服饰专卖店也能与主题服饰商城内的中小业态形成错位互补，2－4层的娱乐设施也能在夜间保证一定的经营氛围。 D地块商业 1、精品服饰专卖组团 规模面积：3000㎡ 业态举例：品牌服装专卖，与酒店共享 分布位置：蓝色区域位置1－2层 交通状况：步行，内部楼梯 2、大型滨江餐饮组团 规模面积：6000㎡ 业态举例：中式大型餐饮以及西式休闲餐饮 分布位置：滨江黄色区域1－4层 交通状况：车行，步行，垂直电梯 ? 3、金融电信设施 规模面积：3000㎡ 业态举例：银行、电信营业厅 分布位置：步行街内侧蓝色区域1层 交通状况：步行 4、酒店设施 我方建议酒店在规划与定位上应注意规模与品质不宜过大过高，结合江津目前以及未来的城市定位考虑，定位则以四星级为宜，规模应控制在400间客房以下，即25000平米以下，并结合产权式酒店的操作方式进行部分物业的去化。 对新城在未来发展上的考虑，在设计规划上保留未来办公物业的可能性，塔楼的规划格局应与办公方向相兼容，考虑酒店与办公的融合与相对分离性，除平面格局外，对入口、垂直交通以及塔楼内配套进行相关的融合性考虑，充分提升平台的受众面，并降低开发风险。建议办公物业位于交通较为便捷的塔楼下方，酒店位于景观面较佳的上方部位，相对分离，实现优势共享。 D地块业态规划优劣势分析： 此区域最大的优势就是可以利用高品质酒店的高端人群以及办公人群对相应的业态进行消化。酒店裙楼部分的精品服装专卖既可以面向步行街人流，也可以指向酒店内部的高端人群，但在平面设计上要求酒店大堂与精品服饰店进行连通。 滨江餐饮带也可以同时指向这两种人群，并在裙楼部分通过垂直以及平面上的交通实现连通。 此处最大的劣势就是如果规划的酒店设施的体量不变的情况下，因为酒店不足以消化如此大体量的物业，势必存在办公物业与酒店物业共存的情况，则必须通过各出入口的分离，以及垂直交通的分离才能互不干扰。我司建议办公物业出入口设在黄色区域与蓝色区域交界的内凹处，酒店出入口仍然设在滨江外沿线，实现出入口的分离。 渝西半岛东部新城项目 你所委托 我必承诺 渝 西 半 岛 东 部 新 城 项 目 产品设计规划建议部分 渝西半岛东部新城项目 第一节 业态定位的分析基础 我司建议从四方面进行切入分析： 从由地块所决定的硬件角度考虑，小型步行街类的商业业态不应作主 要考虑。 商业业态的布局应当是全面系统的，符合集中商圈的性质特点。 分期商业在每一期中应当是自成系统与体内循环的，并能通过下一期 的业态衍生或互补进而降低下一期商业入市的风险。 从目前江津尚未出现过的商业业态进行考虑。进行符合消费定位的差 异化考虑比与争夺现有业态客户群更为安全有效。 在商业定位的规模上 由各种主力店进行主体商业定位，带动互补型业态的进驻。按照分期体量的考虑主力店至少应消化30％的分期商业体量，从现有规划指标来看，核心主力店应当占有8000——1万平米的面积。 ? 从上述四点可以得出初步结论： 在商业定位的业态上 一、主力店则应与次主力店以及其余散铺相融合考虑，最终形成联动型购买，互补型消费。 二、在先期商业定位的业态上，则应考虑居家生活必须的业态进行定位，再配合相关的营销活动甚至可以吸引