苏州世茂一期产品 定位报告.pptVIP

苏州世茂一期产品建议 产 品 篇 万科金色家园（一期）：该项目定位是苏州最高端的产品。预售楼盘将于07年下半年(8-9月)开盘，一期为花园洋房（5层），主力面积为130-140平米的三房、160-170平米的四房，一期共约200户价格不低于9000千，三房与四房及以上面积的比例为50%：50%。一期高层公寓预计在12月份开盘以精装修为主面积从100-200都有，主力户型以三房为主140-150平方米左右。 锦沧名苑 : 该项目紧临我地块东面，为上海汇成集团所得，地块土地面积10.6万平方米，可建24万余平方米。3月26日该项目已开工建设，预计10月左右开盘，一期推出的将是以中小户型为主，具体户型面积没有对外公布。 3、我项目周边项目供应户型比例 目前在售楼盘基本情况： 从目前苏州市场来看主城区在售典型楼盘面积分布100㎡以下的所占比例不大，按面积比仅占15%；平均面积160㎡以上的部分按套数比占了26%，；大部分产品户型以三房为主；园区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，在售房源的户型面积在100㎡以下所占比例都较小，大多数房源户型面积都在120㎡以上；但相比半年以前，中小户型所占的比例已经大大增加（半年前园区120㎡以下户型套数所占比例仅为24%，如今这一比例已经达到32%）。新区小户型套数比较多，但小户型面积普遍比较小；新区180平米以上的大户型产品还占了相当一部分；从吴中区可以看出100㎡以下的紧凑型小户型套数占三成左右，而140㎡以上大户型仍旧占到近四成。通过对相城区典型在售公寓楼盘可售房源统计发现，无论套数比还是面积比，户型面积在120㎡以下的房源占绝大多数，120㎡以上房源所占比例较小；相比半年以前，中小户型所占的比例进一步提高（半年前相城区120㎡以下户型套数所占比例为48%，如今这一比例已达到80%）。从各个区域的户型供应量及去化的情况来看主要还是以两房及三房为主，单套户型的总价还是影响到了楼盘的去化速度。从本项目的地理位置来看将来的主力客源还是集中在吴中区、高新区、园区（轨道交通3号线连接沧浪区及园区）、金阊区、部分相城区。 目前在售楼盘基本情况综述： 【户型面积配比建议】 １０% 180以上 复式 1０% 1６０-180 四居 ３０% 1４０—1６０ 三室两厅两卫 55% 2５% 110—1４０ 三室两厅两卫 三居 1５% 95—110 两室两厅两卫 25% 1０% 80-95 两室两厅一卫 二居 比 例（%） 面积（平方米） 房型 设计阳台时可部分考虑隔层（不算面积）设置或设计入户式花园。 三房及四房主人卫生间面积可适当增大，设计双台盆。 四房设计储藏间，无需保姆间,四房以上房型包括部分顶层复式。 两梯两户和两梯三户设计,小高层可一梯两户设计。 外立面要厚重并注意整体感，放置空调外机的位置要合理隐蔽。 高层得房率不能低于79%，小高层得房率不能低于83%。 客厅和卧室的开间要大。 60% 高层公寓 40% 小高层公寓 比例 建筑体型 一期公寓单套售价范围如下: 两房: 90平方米-----总价约55万 108平方米-----总价约65万 三房: 140平方米-----总价约85万 160平方米-----总价约96万 四房: 180平方米------总价约110万 200平方米------总价约125万 55万~65万 85万~96万 110万~125万 景观资源利用最大化：通过板式设计，为住宅南北通透、大面宽短、户户有景创造条件 产品多样化：创造出多样的住宅设计，并通过宽景阳台、入户花厅、令室内空间更具可塑性 立面建议：６楼以下采用天然石材立面，６楼以上采用真石漆增强外墙效果，体现不同一般的真实及质感，体现建筑的高尚品质． 【产品建议－建筑形体】 【产品建议－户型亮点】 套内面积约：82平米 两房两厅一卫 价值亮点： 结构紧凑，卧室客厅空间感强。 主人房内的观景阳台——主卧的观景阳台 全明设计，南北通透 套内面积约：113平米 三房两厅双卫 价值亮点： 引入TOWNHOUSE的设计菁华——入户花园 主人房内的超大转角飘窗 所有卧室及客厅朝南，且户型南北通透 【产品建议－户型亮点】 建筑面积：130平米 三房两厅双卫 建筑面积：140平米 三房两厅双卫 【产品建议－户型参考】 园 林 建 议 地上车库间太多会浪费环境空间，把开放空间的机会让给景观是我们设计的原则，因此将停车位全部规划为地下车库，局部留访客车位，地上完整的空间我们全部利用来规划景观。通过地下车库实现了人车分流，中间留下的开放空间是一个完全步行的环境，没有机动车的打搅，给景观设计创造