荆门沙洋天水广场前期策划定位报告.pptVIP

项目价格定位 定价方法选择：区位打分法、产品打分法。由于一手市场供应量较大且价格真实，本部分只参照一手市场价格。本部分采用市场比较法，并根据调整系数确定各类产品价格基数：首先，选取与项目定位和产品接近的重点个案，通过产品细项比较确定价格调整系数，对热点个案均价进行修正，确定本案的对应价格；其次，将计算出的对应价格进行综合比较和修正，得出本案的合理价格； ?参照项目：市场比较法选取参考项目中的澜岸观邸、金水湾步行街、金都华庭、洪森新世界为参考蓝本； ?溢价系数：区位，景观，未来发展 住宅价格定位 区位打分法 参照项目 本案 澜岸观邸 金水湾步行街 金都华庭 洪森新世界 评分挃标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 评分(X4) 评分(X5) 区位 片区形象 15% 9 8 9 9 8 区域位置 10% 10 9 9 7 6 道路/交通 16% 10 10 9 8 6 自然环境 10% 10 9 7 7 7 人文环境 10% 8 8 9 7 7 周边配套 16% 8 9 8 7 5 治安状况 8% 8 8 8 8 8 未来空间 15% 9 7 9 9 8 加权总评分 8.83 8.63 8.56 7.84 7.96 各项目售价（元） P1(a) P2(a) 2900 P3(a) 2800 P4(a) 2800 P5(a) 2800 参照权重（%） Y1 Y3 15% Y3 50% Y3 15% Y3 20% 目标加权售价 435 1400 420 560 加权后价格（元） P1(b) P2(b) 426 P3(b) 1384 P4(b) 453 P5(b) 501 本项目加权平均价栺P 2844元 住宅价格定位 产品打分法 参照项目 本案 澜岸观邸 金水湾步行街 金都华庭 洪森新世界 评分指标 权重 评分(X1) 评分(X2) 评分(X3) 评分(X4) 评分(X5) 规划设计 总体规划 9% 8 8 8 8 9 社区规模 9% 5 8 9 5 9 园林环境 12% 8 8 8 8 8 建筑外观 12% 7 7 8 7 5 户型设计 15% 7 9 9 8 8 社区配套 社区商业 6% 9 6 8 5 9 学校 4% 9 5 5 8 5 会所 6% 5 6 5 5 6 其他 建筑质量 6% 8 8 8 8 8 物业管理 6% 8 8 8 8 8 开发商品 牌 15% 9 8 8 8 8 加权总评分 7.53 7.67 7.94 7.25 6.32 各项目售价（元） P1(a) P2(a) 2900 P3(a) 2800 P4(a) 2800 P5(a) 2800 参照权重（%） Y1 Y3 30% Y3 50% Y3 10% Y3 10% 目标加权售价 870 1400 280 280 加权后价格（元） P1(b) P2(b) 854 P3(b) 1328 P4(b) 291 P5(b) 334 本项目加权平均价栺P 2807元 本案产品市场比较法得出静态毛坯价为2818元/㎡ 加权项 权重 加权价 区位 30% 2844 产品 70% 2807 加权价 - 2818 住宅价格定位 产品溢价后的静态价格位于3100元/㎡左右 指标 价格 当前毛坯静态价格 2818元/㎡ 区位溢价 10%（未来城市中心、湖景） 静态毛坯价格 3100元/㎡ 住宅价格定位 商业价格定位 方法一： 租金还原法 确定周边商圈的相似业态的租金均值 考虑区域商业中心属性不同的溢价系数 确定项目正常运营区间的平均租金 以商业的合理回报年限反推售价 方法二： 市场比较法 确定区域内可竞争销售商业 确定竞争对手的商业属性等不同权重 根据权重系数进行价栺分配 得出修正销售价栺 定 价： 根据两种定价体系参考系数，确定本项目最终的商业均价如下： 一层商铺： 26000～30000元/㎡，租金为：135元/㎡/月～148元/㎡/月 二层商铺： 12000～14000元/㎡，租金为：68元/㎡/月～74元/㎡/月 三层商铺： 6000～6600元/㎡，租金为：35元/㎡/月～39元/㎡/月 地下商业建议均价为：6000 ～7000元/平米 租售规划建议及经营模式建议 返租销售要点：开发运营整体目标 优化商业可售面积 提升项目整体售价 加快项目整体销售进度 项目销售收益最大化为终极目标 合理化动线布局 商业业态规划调整 招商推进提升溢价 品牌引进提升价值 产品规划提升价值 销售/招商整合理顺 加快项目整体招商进度 整合行销推广 返租销售要点：基本法律关系 开发商 《认购书》 《商铺买卖合同》 投资者 销售 《委托（反租）经营管理合同》 《管理公约》 反租 商业管理公司 经营者 招商 《租赁合同书》 《联营合同书》 《管理