2011年宁波金色江南营销策划报告.pptVIP

广宣策略： 主打产品形象，扩大影响力 广告创意表现： 根据产品的定位，通过系列的广告投放，内外兼 修，现代地、时尚地体现出项目完成后整体的效果图 及内部房间完成后的效果图。 在广告宣传中要将产品案名和位置（春江花城对面） 着重表现出来，借助春江花城在宁波知名度让受众记住产品 的同时，也知道其位置之所在！ 广告媒介选择：电台、报广 广告投放模式： （连续式）每两周投放一次中邮，每两月投放 一次报广，持续整个蓄客期。 推广目的： 厚积薄发，垂直打击、对开盘前期积累 的意向客户进行清扫！ 第二阶段（开盘期）： 推广主题： 金色江南，爱在这里升华！ 广宣策略： 主打产品价值（使用价值为主） 广告创意表现： 根据对目标客户群体的分析，产品以满足过渡型居住需求的部分宁波本地适婚青年群体及新宁波人为目标主体兼顾部分投资型需求，在广告表现手法上使用温暖色彩，尽量使画面温馨，并在画面中突出项目4.5米的复式结构为客户描绘出一个甜美的、居住舒适的生活唯美画面！ 感性诉求，可直接引起目标客户的心理共鸣； 爱的主题，营造温馨浪漫的品质生活情调； 简洁上口，便于宣传和记忆； 传 播 力 空间及情感的归属感 高品质的情调生活 温馨浪漫的婚房 品牌推广语： 给爱一个家 是目标客户所期望的 是发展商在项目中可实现的 具差异性 不易被对手克隆 筛选项目核心利益点的标准要求 项目核心利益点分析 核 核心利益一：成就“家”的梦想 小户型、低总价 项目定位为60平米左右的经济型小户型，总价在区域范围内相对较低。 区域居住氛围浓郁 春江花城、盛世华城、华泰剑桥等一批优质住宅项目毗邻，区主干道四明东路横跨，交通便捷，区域居住氛围浓厚。 利益支持点： 核心利益二：年轻时尚的品质生活 自身配套：五千余平方的精品商业街 项目底层商铺，约5000平米，商业体量不大，或可打造精品特色商业街。 三大商圈和一商务中心 项目为BEST、万达及新潘火三大商圈所围绕，另临近南部商务区，区域品质不言而喻。 利益支持点： 核心利益二：充满“爱”的家园 温馨浪漫的小窝 公共部位的装修和室内的精装，选定温馨浪漫的主题及主色调；同时或可再户型上给予更合理、更舒适的调整。 充满关爱的小筑 物业通过有针对性的细节服务，让业主充分体会到家人一般的关爱。 利益支持点： 项目价格定位 项目 总套数 产权年限 层高 面积范围 均价 装修标准 爱都会 264 40年 4.5米 45-48平米 2.0万元/平米（精装） 2500元/平米 钱湖天地 600 40年 3.2米 35-50平米 1.8万元平米（精装） 2500元/平米 钱湖公馆 / 40年 3.2米 68-109平米 1.5万元平米（白坯） / 本项目 / 40年 4.5米 60平米 ？ 2000元/平米 项目情况比对:选取同区域内最具可比性的三个项目 本案 钱湖公馆 爱都会 钱湖天地 项目 权重 爱都会 钱湖天地 钱湖公馆 本案 备注 品牌 5% 4 4 4 4 本案开发品牌与爱都会基本相等 位置 15% 12 13 13 10 项目位置较两类比项目有点劣势 建筑密度 5% 5 5 5 5 相同 景观 10% 5 9 9 9 本项目景观不输前两者，且更具生活氛围 立面 10% 7 9 9 8 立面至少不输爱都会 户型 15% 10 8 7 12 项目复式结构，可以精心打造 物业管理 15% 9 10 10 14 物业将是本项目的一大特色 装修 5% 5 5 0 5 装修基本以2500标准 配套 5% 4 4 4 5 项目居住配套强于前两者 升值空间 15% 9 9 9 11 项目所处地段升值空间广泛 合计 100% 70 76 70 83 / 根据客户除价格外对楼盘最关心的十项因素出发，将本项目与临近项目的对比： 1.升值空间 2.立面 3.户型 4. 景观 5.位置 6.物业管理 7.装修 8. 建筑密度 9. 品牌 10.配套 项目 升值空间 立面 户型 景观 位置 物管 装修 建筑密度 品牌 配套 比例 15% 10% 15% 10% 15% 15% 5% 5% 5% 5% 计算内容 代码 爱都会 钱湖天地 钱湖公馆 本案 合计权重值 Q 70 77 70 83 实际均价 　 17500 18850 15000 　 权重值比例 　 0.84 0.92 0.84 　 权重均价 PI 14700 17342 12600 　 楼盘所占权重 WI 60% 20% 20%