中原东莞南方鸿基可园项目的定位思考.pptVIP

南方鸿基可园项目定位思考 营销推广角度：从营销推广来看，适宜首先注重整体项目的包装， 展示大社区形象的塑造，从中档次物业型逐步推广 到中高档次物业，建议先开发沿运河一侧的区域， 由西往东逐步开发，使得各期物业不断得到价值的 提升。 销售环境角度：从现场销售环境营造来看，先开发市场需求的产品， 　　　　实现一期快速的滚动，对于外部街区和内部环境 逐步塑造配合销售的进度。 市场变化角度：从市场变化的环境来看，根据市场发展情况来调整 项目各期开发的园林规划、户型、售价等方面作出 一个富有竞争力的发展方案。 分期开发与外部形象包装、内部环境改造的处理紧密结合。 ——产品定位 现代院落的亲情式住宅 配套性商业街区 公寓 ﹢ ﹢ 基于各类型市场分析提出本项目的物业组合： □亲情的······ □现代的······ □院落的······ □成熟住区······ 亲 情—— 释义： 利用好项目与所在片区的人文，东莞人对该区域的居住情结，引起其人文情感的共鸣。 现代院落—— 东莞人认可该区域，但向往现代化的生活。本项目目的就是在一个“老地方”，建造现代院落住区，倡导老东莞居住文化与新城市生活的结合。 成熟住区—— 项目位于老城区，周边生活配套较齐全，交通较为便利。 ——项目产品结构建议 打造若干核心景观组团高品质的产品类型 围合的空间可以形成院落或小广场，增加邻里的亲密关系 注重人工水景及营造水系的扩展，使人、水和建筑的关系更为密切 地块的边角地带可设置面积相对较小的中档次产品。 围合/半围合式的现代院落 天井/院落/连廊/平台/坡顶/生态/入户花园/跃式/转角凸窗/飘窗/双阳台/双套房/法式阳台/半地下车库/架空层/子母房…… 亲情化现代院落住区模式—— 超空间廊院小高层 现代院落住宅提示： 创造四个层级的交往空间，小区——组团——邻里——户内，合理安排从公共、半公共、半私有及私有的过渡关系，通过连廊、小庭院连接各组团，布置一些雕塑、榕树等，使得居民进入小区即感觉到强烈的归属感。 注重邻里关系 评 析：由入户花园将豪华大客厅与睡房巧妙串联； 功能分明,动静有别,彰显雍容华贵； 多个转角飘窗,灵活多变。 自住， 商务办公功能兼备、父母(孩子)用、 出租……均可。 自由自在，开心无限。 创新户型——子母房 街铺 街铺 住宅区 住宅区 情景式内街 小型集中式商业 功能分布建议图示 情景式内街：具有东莞文化品味的情景式商业街 （东莞高雅文化街区） 业 态： 茶馆、花店、陶艺、古玩、精品、画廊等等 营 造： 中式立面设计，体现老城文化 树立街区标志、主题式雕塑街景 创业路街铺： 生活配套型商业街，延续现有的创业路东段的商业气氛，满足周边住宅区日常生活需求。 业 态： 西餐厅、咖啡厅、婚纱摄影、干洗 店、面包屋等配套性商业。 重点突出本项目在东莞的老城中心形象及其商业地位； 打造东莞文化品味的情景式商业内街，与住宅的档次相匹配； 满足主力店商家的基本要求。 通过合理规划集中商业与情景商业街区的布局，以实现商业价值最大化； 商业规划理念： 商业产品类型建议 —— “强强组合”打造东莞老城全新商业形象 小型集中式商业 情景式 商业街 1、利用休闲广场、出入口等设置东莞特色的大型雕塑， 提升项目整体形象，突现项目的情景商业； 4、满足主力商家的基本要求； 3、利用项目的东北角（地块三）布置集中式商业，作为带动 情景式内街的龙头，构筑整个区域的商业体系，形成良好的 商业互动形态。 商业分析： 2、以情景式内街为核心，带动周边街铺(运河路一侧）的经营 和销售及铺位价值的提升； ——价格定位 理想0769 3100 盛世华南 3100 运河东1号(4500) 阳光海岸(未入市) 江南世家 3500 和阳大厦 2900 地王广场 3800 时代广场 2700 雍华庭精装 3900 华凯豪庭 3900 本项目 城市星座 3200 一期价格预期 香港街 3300 3300 香港街 3900（精装） 华凯豪庭 3100 理想0769 2004年—2005年