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我国农村宅基地使用权流转意义分析 　　［摘　要］　我国农村宅基地使用权能否流转，国内学者有三种不同的观点。作者认为：农村宅基地进入市场进行自由流转，不仅充分体现了土地的价值，而且满足权利人对土地的最大化需求。 　　［关键词］　宅基地使用权；流转；意义 　　［作者简介］　宋延玲，中共新乡市委党校新乡县分校讲师，研究方向：三农问题与法制建设，河南　　新乡，453000 　　［中图分类号］ F321.1 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1007-7723（2012）03-0051-0003 　　我国政策法律严格限制农村宅基地使用权流转，这一政策的确立是基于我国农村经济社会的仔细考量而确定的，有其一定的合理性。然而，随着我国工业化和城市化进城步伐的加快，农村宅基地的隐形价值逐渐显现，全国各地出现了各种各样的宅基地流转形式，宅基地的交易隐性市场也逐步形成，并日益发展。农村宅基地流转问题成为政府管理部门不得不面临的一个问题，也成为农村宅基地管理制度改革的主要问题之一。尽管今年来国家相继出台了一系列禁止农村宅基地流转或变相流转的政策规定，但效果不佳，宅基地的隐形流转也是屡禁不止。 　　自1978年我国实行改革开放政策，宅基地的入市流转一直是许多农民的奢望。20世纪80年代初，农村经济形势有所好转，农村建房出现了建国后少有的兴旺景象，农民出租、买卖宅基地的现象随之盛行起来，国务院随即下发通知要求各地进行处理，这在一定程度上遏制了农村宅基地流转的势头。随着我国工业化的发展，城乡一体化的进程，城市经济的辐射范围扩大，尤其是交通便利、地势优越的城乡结合部，其土地蕴含着巨大的可实现的经济利益。 　　虽然现行法律和政策不允许甚至限制农村宅基地流转，但城市日益高涨的房价让农村宅基地市场难挡诱惑，流转的速度和规模日益扩大。据2008年重庆市开县国土房管局对40个村庄进行的调查，几乎每个村都有宅基地流转现象，其中以联合开发宅基地方式流转的占31%，以宅基地互换、转让、征收等方式流转的占19%，以出售房屋同时转让宅基地的占12%。另据北京市农村经济研究中心对2100个村庄农户的调查，以各种形式流转的农户有753家，占35%，但实际上进行宅基地流转的农户要远远多于这个数字。如果以农村为中心，由内向外，房屋出租、转让、流转的比例会呈现由低到高的状态。 　　国土资源部组织的“中国农村宅基地使用权实况调查”课题中提供了实际生活中农村宅基地使用权流转的第一手资料，该调查主要采取问卷与访谈结合的形式，涉及28个省，334个市（县），840个乡镇，1083个自然村，所得数据广泛真实可信。调查结果显示，在回答“你村买卖宅基地的人多吗”这一问题时，17%回答“没有”，62%回答“只是个别现象”，19%回答“较多”；在回答“有没有城镇居民在你村购买宅基地”这一问题时，6%回答“有很多”，36%回答“有一些”。58%回答“没有”。 从以上数据可以看出，目前在广大农村，虽然总体上还没有形成宅基地买卖普遍现象，但不可否认交易市场是存在的，农村宅基地使用权到底能否流转？农户究竟有何种性质的权利？关于这个问题学者有三种不同的观点：一种观点认为农村宅基地使用权应当自由流转；另一种观点认为农村宅基地使用权只限于农村集体经济组织内部成员流转，或设定交易条件后可对本集体外成员出售；第三种观点是农村宅基地使用权应遵照法律规定禁止流转。 　　本文比较赞同“农村宅基地使用权应当自由流转”的观点。农村宅基地进入市场进行自由流转，不仅充分体现了土地的价值，而且满足权利人对土地的最大化需求。同时，基于农村宅基地具有一定的福利性与身份性，可以适当考虑地赋与集体经济组织内部成员优先权，在同等条件下，集体经济经组织内部成员可优先于集体经济组织外部成员接受被流转的宅基地。 　　（一）农村宅基地使用权流转有利于实现物权的平等保护 　　《物权法》第三条第三款规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切平等市场主体的平等法律地位和发展权利。”第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这充分体现了《中华人民共和国物权法》的物权平等保护原则。集体土地所有权在法律上与国家土地所有权处于平等地位，国家和集体对各自所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。但无论从我国现行的有关农村宅基地法规规章来看，还是从农村宅基地流转的实务来看，农村宅基地对于广大农民来说更是类似于一种福利待遇，徙有权利之名，而无权利之实。对于农村宅基地的性质长期定位不够清晰，加之中国历史的城乡二元结构体制，致使在许多农村地区，由于大量农民外出务工而出现许多闲置的宅基地及住宅，但因法律对于农村宅基地进入市场的限制，而出现了“空心村”的奇观。同样是私人财产，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土