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中国房地产周期与经济周期关系实证研究 　　摘要： 本文旨在研究我国房地产周期和经济周期的相关关系。通过选择一个基本指标组与两个辅助指标组，研究发现两个基本结论。除此以外，也发现出两个非常有趣的怪象，这两个奇怪的现象是今后需要进一步去研究的问题。 　　Abstract： This paper aims to study the correlation between the real estate cycle and the business cycle in China. We choose one basic indicator group and two auxiliary indicator groups. We can draw two conclusions. Besides， the research also finds two very interesting strange phenomena listed below. The two strange phenomena are the issues that we need to perform further research in the future. 　　关键词： 房地产周期；经济周期；相关关系；实证研究 　　Key words： real estate cycle；business cycle；correlation；empirical research 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）03-0145-05 　　0 引言 　　我国房地产的发展，始于80年代初期，在短短的十几年间里，就取得了巨大的成就。90年代以后，房地产得到了快速的发展，尤其是2000年以后，其发展更是迅猛。房地产业作为一个具体产业，其实践性较强，理论的发展对于产业的实际发展起到积极的指导作用。房地产周期与经济周期间互动关系的研究更是市场经济发展的现实需要，研究我国房地产周期和经济周期的关系，发现其中的规律，有着十分重要的意义。 　　1 文献综述 　　1.1 国外相关研究 国外学者对房地产周期和经济周期关系的研究开始得比较早。二战前后，大萧条引发了人们对经济周期的关注。房地产周期也成为人们的研究对象，例如Burns（1935）[1]率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地产周期研究的起源。 　　随后发展起来的对房地产周期和经济周期关系的研究有比较多的成果。Grebler和Burns（1982）[2]分析了美国1950—1978年房地产总体建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，发现了6个住宅周期和4个非住宅的房地产周期，并且发现GNP（经济周期）领先房地产周期11个月达到峰值。Brown（1984）[3]考察了1968—1983年美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。Hekman（1985）[4]检验了1979—1983年美国14个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对GNP、城市就业率、城市失业率、城市写字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而证实了美国全国写字楼具有很强的周期特征。Born和Pyhrr（1994）[5]将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的基本地位。Davis和Heathcote[6]（2005）采用了一个联合了建筑业、制造业和服务业，经过校准的多部门增长模型去研究住房和经济周期的关系。 　　1.2 国内相关研究 国内对于房地产周期和经济周期关系的研究，由于其研究时间短，加上中国房地产业发展的历史原因和中国的现实统计数据不健全，相对来说比较落后。但是国内的学者们还是克服困难在这方面作了一些现实的研究工作，取得了一定的成果。 　　何国钊、曹振良和李晟（1996）[7]对1981—1994年间我国房地产周期进行了实证分析，并对我国房地产周期与宏观经济周期的关系及房地产周期波动的原因进行了考察。他们认为，房地产业发展与国民经济发展一样，在其发展过程中呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期循环波动。王勉和唐啸峰（2000）[8]研究了房地产投资增长率与国民生产总值（GNP）增长率的关系，并试图去解析国民经济波动与房地产投资波动的关系。沈悦和刘洪玉（2002）[9]以统计描述和图示的方法，通过房地产价格与物价指数、房地产价格与居民收入、房地产价格与国民收入等方面对比研究了