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转型期房地产管理机构重塑与嬗变 　　当前房地产市场的宏观调控，已经成为今后一个时期国家住房产业发展战略转型的重要标志。随之而来，我国的住房保障和供应体系、住房的性质和功能，以及房地产市场的主体和行为方式将发生重大变化。房地产管理机构如何应对这一重大转型，不可避免地面临机构重塑与职能嬗变的问题。 　　一、转型期的特点 　　1.住房的保障和供应体系：双轨与分层 　　目前，我国政府建立了通过行政手段对低收入特殊困难家庭，提供适当的政策性住房保障，因而，保障房占整个房地产市场的份额在不断攀升。可以预见，今后我国的住房保障和供应将进入一个市场化商品房和政府保障安置房共同主导、并行发展、分层供应、双轨运作的发展格局。在这个格局之下，市场化搭建了一个社会有能力群体满足居住的上升“梯子”，住房保障织起了一个社会弱势群体解决居住困难的最低需要“网”，两者相辅相成、并行不悖。这就需要我们积极应对任务转变，重塑机构职能。 　　2.住房的性质和功能定位：回归与纠正 　　住房作为特殊商品，随着市场化改革取向的确立和深入，其本身的社会属性和经济属性都在发生变化。当前房地产调控的一个价值目标就是要实现住房的性质回归和功能纠正，改变过去附着在住房身上的一系列衍生属性。这就需要我们厘清居住权与所有权、居住权与地上权、居住权与典权、物权中的居住权与债权中的居住权之间的联系和区别，明确界定工作的性质和范围，使住房真正回归到满足居住需要的本义上来。 　　3.市场的主体和行为方式：多元与理性 　　在当前的重大转型期，政府积极进行保障房的建设开发，并借此夯实市场竞争的基础，避免出现市场化的“短腿”；开发商也开始根据自身情况进行战略调整，开始出现差异化的特征，它们的商业行为模式更加多元；同时，市场供应结构变化带来的市场主体，在选择投资买房时，更加理性观望，投资投机性需求出现转向。这就需要我们以更广阔的视野和更丰富的知识储备和更高水平的能力，进行适当的服务与指导。 　　二、机构重塑 　　根据权变理论，任何机构的组织行为必须适应变化???的实际和环境。面对转型期房地产管理机构，也必须做出相应的管理转变和机构重塑，奉化市房地产管理中心“房产中心”的做法是： 　　1. SW O T分析 　　房产中心领导发动科室内部，利用职工代表大会、党员大会、中层会议、领导班子会议等场合进行机构职能转变和危机管理意识教育，自下而上地进行思想大讨论。 　　房产中心引进先进理念，进行SW O T分析。其中，S代表strength（优势），W代表w eakness（弱势），O代表opportuni ty（机会），T代表threat（威胁）。通过SW O T分析，干部职工进一步认识了房管一家、房管如家、房管管家、房管爱家的核心文化优势，认真反思了一等公民、二流服务、三流素质，不求上进、不思进取的作风带来的危害，树立了责任意识、危机意识。 　　2.机构重塑 　　在认清形势、更新观念的基础上，房管中心结合住房保障和房地产管理工作的新任务，积极争取上级领导的支持和重视。按照强化工作职能、理顺工作体系、优化机构设置、配强管理人员的要求，在房管中心基础上，成立奉化市住房保障中心。住房保障中心与房管中心合署办公，实行一套班子、两块牌子的管理运作模式。这种模式的优势在于资源共享、职能互补，住房保障中心难以独立于房管中心之外另起炉灶，独立运作，必须依赖房管中心的职能配合；房管中心可以借助住房保障中心进一步拓展其相关职能。二者的有机结合进一步顺应了住房保障和房地产管理与发展的新形势，实现了机构重塑的目标。 　　3.人员重组 　　组织结构变化带来机构职责和功能的变化，机构的职责和功能的变化迫切需要相关人员的调整和重组。 　　首先，人员调整和岗位重组的前提是端正思想、统一认识。通过人员调整和岗位重组，达到触及灵魂、改造思想的目的。其次，要按照人力资源开发理论进行个人能力分析与岗位工作过程分析。个人能力分析能使每一个干部职工认清自我、扬长避短；岗位工作过程分析可以以工作流程的衔接与界定为内容，以工作量清单的形式进行梳理，确定标准化、规范化的工作要求。最后，由房产中心班子集体讨论，对每一岗位和人员进行综合评价与审核。审核时，针对各个岗位特点，充分考虑到个人特长和科室职能的有机结合，努力做到人尽其才、才尽其用、人岗相宜、人职匹配。 　　三、职能嬗变 　　机构转型后，住房保障和房地产管理机构承担着住房保障、房地产权属与交易、行业综合行政管理等三大职能，面临着职能嬗变的重大任务。 　　1.立足调研，强化职能，努力构建住房保障的长效工作机制 　　住房保障是国家今后一个时期必须大力推进的战略工程，也是管理转型和职能嬗变的一个重要方向。科学、合理地制定符合国情和实际情况的住房保障政策，对促进住房