思源2010年成都保利贝森路项目定位报告3.pptVIP

高容积率下的单体品质象限（北方） 本项目的占地规模、容积率、楼面地价都不占优势，如何突围？ 70-80 余部分 三房 8450 81-90 2梯3、4户 多层7F 高层18F 塔楼 / 3.8 10.3 41 双玺 5300 4750 / 3600 4381 / 6300 / 楼面 地价 2梯2户 2梯2、 3户 2梯2、3、4户 2梯3户 4梯16户 2梯2、4户 3梯6户 3梯6户 梯户比 / 614 （住宅） 11000 80-160 板式高层32F 板楼 3.2 16 42 建发 金沙里 / 830 16000 (精装5000) 155-175 别墅 板式高层18、31F 板楼 3 14.5 72 中海 金沙府 / 777 11000 141-160 小高层12、13F 塔楼板楼 2.8 16 63 金沙云庭 / 429 （住宅） 11000 130-160 小高层9-11 高层17F 板楼 2.8 5.5 住宅 45 西贵金沙 40 开盘因素 1栋余 12500 (精装2500) 50以下 高层28/31F 通廊 3.8 5.6 22 蓝光云鼎 二期1400套 8000 （清盘） 121-160 高层26F 塔楼板楼 4 14 45 一期 金沙鹭岛 34（多为124产品 1批次余 60余套 13000 (精装3500) 77-220 高层21F、 超高35F 塔楼 5 4.6 15 天际湾 50-60 约620 12000 90-100 高层31F 塔楼 / / / 优品道 月均去化 （套） 库存 当前或预计售价 主力 面积 形态层数 建筑单体 容积率 建面 规模 项目名称 品质 首置 首改 再改 高 低 中海金沙府 华润城西1号 天际湾 双玺 建发金沙里 云鼎 金沙鹭岛 西贵金沙 金沙云庭 雷区 在保证品质趋同的情况下，尽可能控制面积，降低总价，力争取得相对较高的市场份额 TOP阵营 第二序列热点 第一序列热点 面积 135-280万 肉搏区 大面积再改 高品质扎堆 竞争强度高 竞争策略 248-280万 155-176万 135-176万 143-176万 突破区 客户 形象 规划布局理念 户型配比 园林设计 价格及 销售周期 产品定位 建筑单体及风格 销售中心及样板间风格 产品定位策略 高品质+面积控制=市场总价补缺 强围合 半围合 弱围合 开敞式 本项目由于地块规模较小，若规划强围合，导致内院尺度小，人在庭院中如井底之蛙，不透气，内院的住户如同置身于一个大天井里，极度降低了项目品质。 从竞争的角度以及品质趋同的角度导出本项目规划布局建议U型布局围合： 首先它是围合的，带来的好处是极大的隔离了路面噪音，为小区居民创造一个安静美丽的内花园 其次，为避免小过于围合带来的压抑感，建议采用半围合，使得内部庭院和市政绿化带荣为一体，为内院住户 开阔了景观视线。 再次，向空中要容积率，减小建筑密度，弱化项目容积率不占优势的弊端，强化中庭园林的尺度感 从竞争和品质趋同的角度出发理想中的规划布局 合理性 （日照、通风） 宜居性 （景观、均好性） 本着品质趋同的原则，本项目理想中的建筑单体应以2梯2户板式和2梯3型为主 2梯2-2梯4户 板式 金沙鹭岛 2梯3户 板式 西贵金沙 2梯2户-2梯4户 板式+塔楼 金沙云庭 2梯2户+2梯4户 板式 建发金沙里 2梯2户+2梯3户 板式 中海金沙府 梯户比 建筑单体 竞争项目 基于地块现状的落地规划布局 待征地 2梯4户/10 2梯6户/2 2梯3户/5 2梯4户/6 ？ 1梯2户/1 2梯2户/1 梯户比 12-24F 7F+18F 26F 建筑层高 3.8 3.8 4 容积率 37.8亩 41亩 40亩 占地 本项目 双玺 金沙鹭岛 　 155M 176M 81M 71M 71M 111M 对比与本案土地指标相似的项目，如金沙鹭岛和双玺，我们发现要实现理想中的U型规划布局以及2梯2户板式和局部2梯3户点式相结合的建筑单体较难落地。 基于地块现实条件，建议最终的规划布局： 2梯3户品字型的半围合规划布局 待征地 155M 176M 81M 71M 71M 111M 销售中心 布局原则： 2梯3户点式半围合，实现90-120米的楼间距 尽可能保证更多的南向和东向房源 尽可能保证更多的房源面朝中庭 每栋楼的基地面积约在350平米，10栋楼合计基地面积在3500平米，24F层高，合计建筑面积约在8.4万平米 111M 销售中心选址及商业布局思考 销售中心选址建议： 售楼部及样板区建议放置在代征绿地区域 待征地 155M 176M 81M 71M 71M 111M 销售中心 商业布局建议： 商业面布局在贝森北路