2008年成都保利新都项目年度总体营销推广策略.pptVIP

;前期沟通提报回顾…;泥巴沱风景区 距本案约5KM;发现核心价值;保利新都项目;创想项目案名;; 消费者;本次提案的中心思想： “以客户为核心的错位营销”;第三部分 战略定位/年度目标;第一部分 盘点2007;城东-“腾笼换鸟” 区域价值迅速提升 曾经是辉煌一时和令人向往的成都老工业集中发展区域；但它也曾是成都建筑破落和居住环境恶劣的代名词，这就是城东。“东调”，让城东悄然的发生着巨大的变化。2007年，城东房地产市场大盘云集，房源大幅放量，成为成都房地产开发的热土。领衔城东地产的建设路板块绝对是07年成都房地产市场最热、最活跃的板块之一。万科·金域蓝湾、龙湖·三千里、首创·爱这城、高地、颐和家园等品牌项目争相在此亮相，它们的开发全新定位了该区域。;城西- 人文城西，独领风骚 随着浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价 值近年来也持续得以回归。土地的日益稀缺、成熟的配套、日趋发展的商务环 境，使得这里的住宅、商务物业必将成为未来炙手可热的居住、投资两相宜的 上品。城西“金三角”片区最近由于万科·金域西岭、西西里的头羊效应而逐渐升 温。目前，老成灌路的改造拉近了成都与郫县的距离，成灌路两旁的房产道路 效应也将会更加明显。;2007，成都楼市9月销售量冲至最高，10月、11月、12月急速回落。;2007年，成都主城区共成交土地103宗，共计约5429亩，成交总金额约487.29亿元。;供应量—主城区占57.17% 》》2007年全年，成都市新开住宅楼盘419个，新增供应面积1881.66万㎡。其中，主城区新增楼盘239个，新增供应面积1075.13万㎡，占到总体供应量的57.17%；郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区，郊区新增楼盘180个，新增供应面积805.53万㎡。随着主城区土地的稀缺，郊区市场所占比例份额将越来越重。 》》与06年相比，07年整个成都市房地 产市场供应增加239.58万㎡，增14.59%； 主城区新增供应量07年较06年增加157.33 万㎡，郊区07年较06年住宅新增供应量 增长81.25万㎡；;供应特征 规模——城西平均规模最大 价格—— 2007年成都市新开住宅的整体均价为5152.2元/㎡。 ??主城区新盘均价突破5500元/㎡ 》市中心区域接近8000元/㎡ 》郊区价格向城区价格靠近 建筑类别——高层占据半壁江山 住宅类型——电梯公寓占有市场的3/4;规模：中小楼盘更加活跃 如果说06年出现了大盘、小盘齐上阵的局面，那么07年中小楼盘则表现得更加活跃。相对于06年不断被刷新的土地拍卖纪录，07年千亩大盘在逐渐淡出，这意味着成都楼市的发展越来越理性，开发商拿地的机会越来越均等，中小开发商也有了更多的机会。事实上，本土企业双盘齐开，多项目齐动的情况在07年并不罕见。;销售：刻意控制销售速度 楼市暗藏双刃剑，楼盘销售火爆，有助于开发商迅速回笼资金；但另一方面，销售过火，楼盘卖完，等来的也可能是再也“无米下锅”的结局。成都的土地市场目前竞争激烈，开发商要拿地，必须到土地拍卖市场上去竞拍。面对越来越多的实力资本家，面对越来越多的抢地巨头，能够在土地拍卖场上抢到地块的只是较少一部分企业。为了避免一个楼盘卖完之后“断炊”，同时也是为了等待房价继续上涨的时机，于是一些楼盘变相捂盘，刻意放缓销售速度，拖工期，迟迟不领预售许可证，延缓开盘时间。;3环沿线成新热点 供应状况及特征 2007年，成都市新开楼盘集中于3环沿线区域，2环以外区域内新开楼盘总供应量遥遥领先。 》数量比较：07年热点仍在2-3环区域 》类型：电梯公寓一支独秀 》户型：中小户型成为主力 》价格：三环外区域价格优势明显 3环沿线的居住价值体现 》交通：路网发达、通达度高 》自然环境：理想的生活居住区域 》配套：公共配套逐步提升 》开发商：品牌开发商集体亮相 》品质：大盘林立，整体品质提升 》价格：优势减弱 》发展潜力：替代2环成为成都楼市新主角;郊区优势依然 》》地铁优势交通对城市的影响是非常大的。而地铁作为最经济、最快捷的客运方式，其对一个城市的影响不仅仅是出行方式的改变，还会伴随着经济、城市价值、城市格局以及政府收支的变化，同时还会为商业开发带来契机。地铁的修建将拉近郊区与主城区间的距离，从空间上减小两者的差异。 》》快速出行，城市效率大提速今年陆续开通的城市道路不仅全新定位着城市的价值，也带动着其沿线房地产的发展。7月开通的总投资1.8亿元成青快速通道，缩短了成都至青城山近20公里的路程。成青快速通道为一级公路，设计时速80公里/小时，其全程49.8公里，全程都将实行免费通行。通道所经的温江住宅均价已经提升到3500—6000元/平方米，崇州住宅均价已在3