中原2006年上海阳光威#23612;斯四期营销策划报告.pptVIP

发展商成交佣金奖励 带看 选房 下定 签约 交房 门店客户带看 客户有效性 确认 案场销 售接待 样板房 参观 实地 参观 合同签订 按揭办理 房款支付 【渠道代理的运作模式】 渠道代理的执行 门面店选取：于中原遍布全市的门面店，进行全面推　 　　　　　　　广，并重点选择与本案目标客群相近的 　　　　　　　区域门面进行重点推广。 每周带看客户：不低于60组（月带看不低于250组） 推广物料：海报、户型单张，折页等 非常规策略 中原渠道代理，在短时间内实现客户访问量的爆增。 强势引爆热点，逼客户在短时间内做出购买决定。 强势推广策略，在短时间内形成市场的全面轰动。 引爆点一：来者，有礼 活动目的：吸引客户到达现场，聚集超旺人气 活动时间：06年12月18日－07年2月18日 活动内容：凡活动期间，来售楼处看房的，都可以获赠精美礼品一份。 引爆点二：买房送车 活动目的：一方面能够形成强烈的市场轰动，强势聚集市场关注度，将客户吸引到现场，最终达成购买。另一方面瞄准我们的目标客户的需求特征，通过送车来弥补项目交通的不足。 活动时间：06年12月18日－06年1月18日 活动内容：将销售均价提高500元，凡在12月份购两房的，送价值8万元的轿车一辆；购3房的送价值10万元的轿车一辆。 关键点： 1、引爆点的力度一定要强，只有够强，才能在短期内形成市场的轰动，迅速集聚人气，促成销售的去化。 2、能过提价策略，在提升项目形象的同时，又能使项目的实际销售均价保持基本持平。 引爆点三：一口价房源 活动目的：在通过一个多月的买房送车的强势销售去化后，在剩下的房源中会形成去化抗性比较大的房源。对于这部分房源，可以通过一口价的销售策略，再次激起市场热点。 活动时间：07年1月18日－07年2月18日 活动内容：将难去化的房源，整层打包或整单元的楼层段打包，以低于均价的同一个价格发售，先到先得，优先挑选。 非常规策略 中原渠道代理，在短时间内实现客户访问量的爆增。 强势引爆热点，逼客户在短时间内做出购买决定。 强势推广策略，在短时间内形成市场的全面轰动。 整合推广，立体攻击 通过新闻、报道、软文，强势炒作新闻话题，引爆舆论话题。 报纸广告集中轰炸，在短时间内大密度高频率的发布，让项目引爆点迅速到达目标客户群。 户外媒体，现场看板集中发布，全面拦截区域客户。 在中原110家门面店，广泛发布楼盘信息。 在中原的网站资料、中原研究刊物等中原媒体上免费发布。 销售进度规划 时间 目标总数 1-3周 4-6周 7-9周 10-11周 套数百分比 100% 25% 33% 30% 12% 套数 394套 50套 150套 150套 44套 PART4　案名及广告 “国际”是贯穿始终的基调 主推案名：半岛国际 百万平米复合城魅力生活新空间 定位： 关键词：发现，新生活，公园，绿野，颠峰，未来 蓄水期 小高层上市热卖 热销 炒做 别墅 上市 形象导入 促销信息 强力开盘 06-11 3 1 12 行销节奏 4 2 案名 星河世纪城 中鼎豪园 容积率 1.8 1.72 总建面积 40万㎡ 13.9万㎡ 绿化率 40% 45% 成交均价 8000元/㎡ 8500元/㎡ 交通状况 公交136、129、62、754等，建设中的中环线。 708、129、807、852、743、105、136、754 配套设施 中小学:真北小学 幼儿园:附近有地段幼儿园 综合商场:乐购大卖场、联华家电折扣店 邮局:地段邮局 银行:有 医院:利群医院 中小学:树德小学（市乒乓训练基地）、金洲小学、上海真光中学、同济大学沪西校区 幼儿园:满天星幼儿园、爱建艺术幼儿园 综合商场:乐购、好美家、欧倍德、麦德龙、易初莲花、红星美凯龙、奥特莱、农工商 邮局:真如邮局 医院:利群医院 与本项目对比 周边配套齐全，核心景观较好，但组团景观一般，外立面及建筑造型较差 周边配套齐全，生活氛围良好，景观绿化优美，小品设置富有情趣，值得借鉴 项目障碍点小结 障碍一：大盘规模优势不明显 障碍二：品牌口碑效应微弱 障碍三：前期样板示范作用差 障碍四：综合性价比相对偏低 　以上四点，是项目四期营销的主要障碍所在，要取得的四期营销的成功，就必然要扫清这些障碍。从前三点障碍来看，项目四期非但不能借力前面三期，反而有受前面三期的拖累之嫌。 　　针对的策略，一是将四期完全脱离阳光威尼斯的母品牌，重新建立一个品牌，重新树立一个新盘形象，依靠四期自身的品质，赢得市场的竞争。二是努力弥补不足，发挥优势，全力提高四期的综合性价比。 营销机会点 四期整体规划品质超群 机会点一 20多万平方米的半岛花园社区 1万平方米水域的千米威尼斯河 8万平方米的大型景观公园 20万平米的烫金欧式商业中心 600多米时尚风情街 2万