德思勤2008年7月20日深圳绿景龙华牛栏项目前期策划报告.pptVIP

第3页，共3页 5.3、道路系统和交通组织 建议将项目主出入口设计在民安路，停车场出入口设计在主出入口和次出入口处，实行人车分流。 在出入口处设计一个小广场，以缓解车流进出带来的不便，也可为商业提供一个聚集人气的场所。 酒店负一层规划停车场，车位约100个。 商场主出入口建议设置在靠民治大道的一面，商场停车场路口设置在民治大道进民安路约20m处。 5.4.1、建筑风格建议 打造龙华中央酒店区综合体小户全新形象； 建立个性化、差异化特色，实现市场突围，确立综合性价比NO.1市场地位； 强力高调攻击，实现住宅、商业快速高价销售与综合收益最大化的！ Thank you！ 6.9.5、形象包装策略 样板房示意（精品住宅） 品质、时尚、现代、空间感突出。 6.9.6、形象包装策略 看楼通道、入户大堂以及围墙包装建议 看楼通道 入户大堂 工地围墙 低开高走和小幅快跑 低开高走 前期迅速占领市场 后期提升项目价值 小幅快跑 根据物业销售情况，设定一个 周期，对价值不断提升 6.10.1、价格策略 更 高 的 价 位 市场需求承受能力客户心理价位关口 竞争对手价格水平 项 目 成 本 更 低 的 价 位 在此价格以上没有可能的需求 项目价格的上限 项 目 定 价 的 出 发 点 和 依 据 项目价格的下线 在此价格以下没有可能的利润 价格定位决定因素 市场需求——目标客户对项目所在片区的可接受价格限度； 项目成本——含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等； 市场价格——本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比。 以上3个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和区间。如图所示： 6.10.2、价格策略 市场比较法拟定核心均价 未来形态元素的运用 大胆运用各种元素，体现空间层次的丰富感，摒弃平淡 5.5.4、园林风格建议 户型示意 小一房 两房 小三房 5.6.1、户型设计建议 对于安居房和返建房，出于成本控制的考虑，除必需配备的生活阳台以外，尽量减少诸如阳台、露台、以及入户花园等面积的赠送。 送的好不如送的巧 部分户型通过法式阳台，增加室内与自然的交流空间。 5.6.2、户型设计建议 “长阳台”豪宅元素平民化 用花架封闭或直接设计成卧室与客厅或卧室与卧室之间形成“长阳台”引入豪宅“有天、有地”的特征性元素，提升整个项目的品质。 5.6.3、户型设计建议 入户花园 入户花园 5.6.4、户型设计建议 阳光车库天窗 生态节能式住宅将是未来建筑设计 的主流。 “阳光生态车库” 系统可自然 采光、通风，取消机械通风系统，节约 能源，更加生态、环保。 阳光车库 5.6.5、户型设计建议 5.7、装修标准建议 鉴于本项目单体户型面积较小，且需要在竞争中体现总价优势，因此建议装修标准规格不宜过高，可参考第五园·景台的装修标准，初步建议为500元/㎡。 5.8、物业管理建议——绿景集团物业公司管理 商务秘书+管理服务中心+一站式服务 1、电话叫醒服务（免费） 2、钟点工服务（收费） 3、订票订车服务（免费） 4、送房餐饮服务（免费） 5、洗衣服务（收费） 6、24小时商务中心服务（收费） 7、定期清理房间（收费） 8、代缴各类费用（免费） 深圳绿景地产作为深圳市知名品牌地产开发企业 ，拥有13年的丰富开发经验，在所开发的楼盘项目的物业管理上亦有一流的水平和不错的口碑。对于本项目，建议延续绿景自身开发自身管理的作风，通过借鉴酒店式公寓的管理模式，使本项目的物业多元化、现代化。 酒店式公寓物业管理 Part 6 营销攻略 大浪工业区——工业区 辖区内共有各类工业企业1200余家，汇集了一批国际、国内品牌企业。 龙华中心区——行政中心区 龙华中心区主要依托华为、富士康等龙头企业配以新产业物流如服装、印刷等带动形成围绕龙华街道政府中心的龙华核心区域。 二线拓展区——中央生活居住区 本项目所在区域，深圳市政府最新规划的人居生活区域作为深圳CBD住宅配套和商业中心。 6.1.1、市场营销定位 区域功能解析 区域共荣共赢 从开发商角色定位与项目所在板块基础功能定位出发分析 众多角色会产生 项目共盈 项目冲突 项目差异化共存 项目互补等许多不同程度的弥合状态 6.1.2、市场营销定位 综合体区域价值分析 通过都市综合体的打造 ——推动者与辅助者 我们不争当区域发展领头羊！ 并不意味着我们被动， 而是我们后发制人！ 借势而上！ 整体市场发展的同时，借助发展的风势推动了整个区域的价值，从而瞄准市场、获取更大利益。 以怎样的角度看待项目在区域发展中扮演的角色？ 6.1.3、市场营销定位 区域市场功能定位 6.2、树立本案的八大标杆价值 项目价值 交通枢