2010年重庆财信沙滨路项目前期定位建议.pptVIP

Contents 5 五、项目整体定位 1、项目整体定位构思 2、项目定位方向及策略 3、项目档次定位 4、目标客群定位 5、产品定位 6、产品功能定位 7、商业布局及体量 8、商业建筑形态建议 9、配套分布建议 10、景观及建筑风格建议 11、项目整体定位建议 1、项目整体定位构思 给予市场创新产品，产品及功能互动，实现整体价值提升。 构思一： 全新定位引导客户需求，基于项目未来的高度，创造客户期望的具有都市感的价值 构思二： 脱离周边对手纯高层居住模式，走高档次、低密度稀缺性产品路线 构思三： 将自己树立标杆，脱离竞争对手层级 构思四： 2、项目定位方向及策略 —— 依托沙区中心及滨江资源核心价值构建滨江居住区领导者地位 项目发展战略 —— 沙区滨江低密度高品质居住区是本项目立足打造的核心竞争力 项目整体开发战略 3、项目档次定位 高端 低密度 滨江社区 4、目标客群定位 舒适2房、紧凑3房 普通公务员 舒适2房、紧凑3房 处于起步期的生意人 舒适3房、少量4房 缺乏区域情节的企业中层管理者 游离客户 舒适2房、紧凑3房 为子女在区域读书的陪读家庭 舒适2房、紧凑3房、 年轻教师 舒适2房、紧凑3房 普通白领 紧凑2房、紧凑3房 周边区县客户 重要客户 紧凑2房、舒适2房 高校毕业学生首次置业 4房、洋房 生意较有成就的生意人 舒适3房、4房、洋房 区域情节浓的企业中层管理者 紧凑3房、舒适3房 中等职称专家医生 舒适3房、4房、洋房 政府官员 舒适3房、4房、洋房 教授和资深老师 核心客户 需求户型 典型客户 客户层级 舒适2房与紧凑3房需求最为普遍，具备一定洋房需求 舒适3房与紧凑2房需求较少，且紧凑2房少于舒适3房 4房需求最少 基于客户定位，得出各类户型需求排序为：舒适型2房与紧凑型3房需求 最为普遍，其次为洋房需求，再次为舒适型3房及紧凑型2房，最后为4房。 5、产品定位 直观体现低密度的价值优势 在启动期以低密度观江高层加电梯洋房为主体入市，建立社区低密度、高端的形象。 舒适化、精品高端豪宅的户型体系结合消费习惯，与竞争楼盘的销售状况，按照套内面积进行控制，提高舒适型2房及紧凑型3房的产品推出，适时推出稀缺性洋房，可以成为我们主动提高市场竞争力的一种表现。 江景资源最大化 小高层利用阳台、花园的赠送，加强景观互动，观江高层户型照顾景观面均好性，降低梯户比，做到江景优势最大化。 6、产品功能定位 观 江 高 层——体现江景优势及项目品质 非观江高层——提升容积率和现金流 电 梯 洋 房——拔高项目形象，体现稀缺性 项目的盈利主体是观江高层及非观江高层 洋房是丰富设计建筑形态的标杆产品 从市场情况来看，高层不存在市场接受度的问题，关键是户型定位是都符合市场主流，非观江高层是本项目的现金流产品 1、总体定位：沙滨路首席复合化的多功能邻里商业中心。 2、辐射范围：本案步行20分钟，车行10分钟可达区域。 3、目标市场：以上范围内的中高档社区家庭便利性生活购物需求、休闲、餐饮、文化、教育需求。 4、业态组合： 7、商业布局及体量 业态 面积㎡ 数量 目标客户 中型综超 3000-5000 1家 新世纪/爱家/中百仓储/人人乐/永辉 社区影院（平价影院） 1500 1家 时代经典 餐饮/休闲/ 娱乐 10000-15000 20-30家 主题餐厅/酒楼；休闲/（快）餐饮；洗浴；KTV；教育培训、经济型/商务酒店。 社区便利性配套 3000 30-50家 洗染店，汽车美容，烟酒店，书吧、地产中介、银行、营业厅、美容院、茶叶店、特色服装零售、家居饰品店、蛋糕房…… 小计 17500-24000 8、商业建筑形态建议 商住分离式；通过商业的退让，保证商业的适用性（商业接驳滨江路，易达；昭示性强）的同时，让住宅远离干道的噪声与扬尘污染。 外广场（用大板封闭填充地块与滨江路之间的坡沟）+开放式街区，形成车流、人流从滨江路的便捷导入，人流的循环集聚； 商业考虑退台式设计，形成餐饮半户餐的开放性，将江景价值最大化。 地下1层+地上2-3层；考虑复式结构，做到铺铺独立并临街。 商铺划分：30-300 ㎡/单元。 A B C D 高层 高层 高层+1F底商 裙楼底商 独立商业+裙楼底商 9、配套分布建议 室外景观区域建议设置羽毛球场、篮球场及游泳池，提高项目品质，增加居住舒适度。 小区内利用高层底层挑空作为活动空间，可设置公用健身设施，乒乓球台，休息桌椅，增加小区活动空间。 局部景观绿化可以延伸至高层底层架空层，营造人与自然的交流互动。 10、景观及建筑风格建议 1、本项目定位中高端，建议在产品形态上用电梯洋房（布置在地块中心朝临江面上）+板式高层住宅（半围合与洋房边上，空出朝江面）组合以提升整体品