2011年徐州睢宁经济开发区项目整体定位与发展战略.pptVIP

中心板块：指睢宁县的商业中心板块,处于市中心黄金地段，交通便利，周边配套非常齐全， 该板块是发展最为成熟的板块。 板块特征： 产品方面：以小高层为主，多层产品较少，目前在售项目较多，体量不大，2010年新上市项目； 面积方面：主力面积较大，二房80-95平米，三房集中在110-130㎡左右，改善型需求占主导； 价格方面：在售均价集中在3500-3800元/平米左右，处于睢宁同类型产品中位； 去化方面：地段型优势，去化较快； 客源方面：追求生活便利与繁华的区域内客源，重点关注配套环境。 城西板块：依托睢宁行政中心发展建设快速崛起，目前周边的配套已逐渐成熟, 生活氛围一般，板块目前仍属于发展上升期；为近年睢宁置业热点，涌现如天虹现代城、欧洲城等，未来竞争将更加激烈；板块现为睢宁最有力、号召力的竞争板块。 板块特征： 产品方面：该板块产品以多层和小高层为主，多层接受度较高； 面积方面：85-90/100-120平米左右为主力户型，中小户型为辅，大面积产品少； 价格方面：集中 3200元/平米，处于睢宁价格中等位； 去化方面：区域项目较多，竞争激烈，整体去化情况良好 客源方面：以追求价格优势的睢宁本地居民和周边乡镇客源打工返乡为主 城西板块： 政府规划的经济开发区,交通状况良好, 配套不成熟；区域内涵盖有西盛园、成侯花园、泰和丽景项目，其中成侯花园项目为现有城西市场市场价格最高区，市场影响力大。 主力目标客群归结 目标客群归结 项目产品定位－－初步规划方案建议 小高层：15万方 多层：13万方 商业：4万方 前 进 路 考虑到项目规模较大，开发时序较长，为了是各物业能够在相应的市场竞争环境下得到最大物业销售溢价，规划设计中充分尊重目前睢宁市场现有的状况，认为方案设计中应以如下几大原则作为方案的基准点。 各物业产品设计适度超出睢宁市场，以多层花园洋房为例，通过市场调研认为，睢宁的花园洋房产品普遍较差，完全有机会在地块上把塑造成为睢宁花园洋房的代表作品，项目的灵魂就是产品制胜，从规划、建筑、景观、户型、配套、智能化、物业等等一切有关产品的设计，都要以高的起点和眼光看待和处理。 规划方案出发点 规划建议方案要点一： 规划建议方案要点二： 本方案规划一直致力如下方面的努力：1、通过规划使项目的整体档次拔高，使地块素质培育到最好及最佳；2、在前期开发过程中，尽量在满足容积率的前提下，使花园洋房产品建筑面积增大，设计中优先考虑其两种物业的环境景观和整合优质资源；在规划中要借助整体环境之势、要借助低密度物业之势、要借助项目配套之势、要借助市场未来导向之势。 考虑到多层花园洋房的市场接受度最好及最广、小高层的市场竞争最激烈，设计中也充分利用其特点，在低密度物业和高密度物业的处理关系中，我认为，在满足容积率的基础上，尽量增加花园洋房物业的比例，适度减少小高层的比例。 规划建议方案要点三: 商业规划设计中充分考虑人流对商业的重要影响，故此，在吸引外部人流和社区内部人流上，方案中都有所体现。在项目总体路网设计中有一个非常重要的设计就是，从地块有一条社区主路网贯穿其中，并且从商业中心地带穿越，目的就是为了把商业和项目其他地块紧密衔接在一起，使其成为并融入到整体社区中来。 规划建议方案要点四: 项目产品定位－－建筑风格 建议 产品风格建议思路：在区域市场上，尚无厚重并能体现异域风情的产品，这一类建筑风格产品的出现符合客户求新、求洋、求贵气的心态，定能形成客户追捧。 案名 建筑风格 案名 建筑风格 帝壹城 现代简约 天虹?世纪城 中式现代 水岸馨都 现代自然 欧洲城 欧陆风格 成侯花园 欧式简约 西盛园 现代简约 尚都国际 古典主义 泰和丽景 现代风格 市场上多以现代风格为主，2010年几个新项目产品在之前有一定的发展。建议本项目走“西班牙”建筑风格或者新古典主义风格。 风格建议1——美式新古典主义 融合了古典建筑元素、同时大量使用新建筑工艺和材料的新古典主义建筑，其亲切、自然、宁静而又大气的风格自然受到欢迎。 新古典主义风格保持内敛的品质与气度，可以成为未来市场中的经典而流传，也更易于体现项目的高贵与尊贵。 风格建议2——欧式西班牙风格 地中海文明一直在很多人心中蒙着一层神秘的面纱。随处不在的浪漫主义气息和兼容并蓄的文化品位，以其极具亲和力的田园风情，很快被地中海以外的广大区域人群所接受。对于久居都市，习惯了喧嚣的现代都市人而言，地中海风情建筑给人们以返璞归真的感受，同时体现了对于更高生活质量的要求。 一种风靡全球浪漫主义风格的“西班牙”情结油然而生 源自意大利古典建筑风格，融合西班牙质朴的建筑形式，形成独特的地中海风格。以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调；以布局的