世联2010深圳鸿威·朱古石项目物业发展建议.pptVIP

世联后市预测 预计新政影响将持续至2011年上半年，甚至更久 调控趋紧并呈长期化 针对8-9月楼市反弹，近日几大部委联合发文，在“国十条”的基础上调控加码 ，世联研究认为，针对楼市的调控措施并没有出尽（比如：房产税），要做好楼市长期调控的准备。 供应量呈放大之势 在“国十条”要求“增加住房有效供给”的调控下，今年计划的580万套保障房项目的供应，楼市供应状况将有所改善 ，则这将有效分流楼市需求，从而牵制楼市的反弹走势。 信贷要求越来越严 信贷规模的缩小，贷款门槛的提高及审查的趋严，让四季度楼市走势蒙上阴影。世联研究认为楼市存在“二次触底”的运行规律，8-9月或是楼市首次触底后的反弹，这次调控加码的突袭或会让楼市再次陷入观望，从而推动楼市走向“二次触底” 。 投资客户呈两极分化趋势 一类主要是做中长线投资，经济实力中等，主要投资中低端楼盘；另一类是经济实力雄厚的高端客户，主要投资拥有核心资源或处于核心地段的稀缺型的产品。 一期以大运原始股的高性价比拉动客户，降低凤岗用地的区域抗性。二期将实现全面升级，开发策略上要实现从普通大盘向社区型豪宅转变。2012年推售产品将以二期剩余产品与三期商务公寓产品为主。 建议项目分四期开发，一期以别墅/大户高端产品入市，拉高项目档次，奠定豪宅形象；二期、三期注重项目与山景资源的结合，顺势推出现金牛产品，以少量复式小户为噱头，快速回笼资金；四期以小户复式、子母房创新产品为亮点，生活氛围为牵引，形成项目溢价，完美收官 整体布局可按设计单位方案排布，仅户型配比局部调整；增加复式小三房、子母房等创新产品 别墅户型设计的基本思路：体现休闲居住，控面积，强调舒适化空间，提升附加值 与城市生活的居家物业相比，休闲居住户型有如下五大特征 休闲居住物业和居家物业的户型没有绝对严格意义上的区分； 休闲居住物业只需要在一些关键节点和空间上作到强化即可。 仅需满足部分生活功能，可适当弱化厨房、餐厅等生活空间，适当增强休闲娱乐空间功能 尽量减少空间的隔断和分割，大面积宽敞客厅和与阳台连通的主卧，体现休闲居住的要求 通过细部空间的功能利用，提升空间舒适度与趣味性，打造丰富休闲居住空间 通过全（半）地下室，实现面积赠送，扩大和丰富功能空间，提升其使用性和居住舒适度 全（半）地下空间可布置影音室、摄影室、健身房、酒窖等休闲娱乐空间，提升使用性 本项目通过一系列举措来提升户型空间的居住舒适度和休闲居住的特性 联排别墅户型设计要点 公寓户型设计的基本思路：体现休闲居住，控面积，强调舒适化空间，提升附加值 可适当弱化生活空间，厨房、餐厅等可整合设计，大空间减少隔断，有效改善室内空间 利用分隔墙进行功能空间DIY设计，打造多样化、个性化情趣空间，增强休闲功能 功能空间压缩整合，实用面积和主要生活功能集中于客厅，确保空间完整舒适 强调朝向景观的观景露台、阳台设计，注重室内与室外空间的过渡，实现室内空间外延 ——绿化结合休闲设施，健康生活架空层 小空间也有大体验，垂直绿地，100%视觉绿化  变水泥丛林为真正意义上的森林都市 主入口展示区：结合会所设计标志性建筑，设置礼宾道，入口标志牌用喷泉池与花池装饰 别墅区入口：结合花池及高大乔木绿化带的种植，体现尊贵感和私享化 高尔夫练习场 绿色奢华体验之旅—— 业主尊享高尔夫练习场——征收当地农民50亩地块，修建60个打位的练习场，修建成本300万元左右 前期采用业主独享的运营方式，后期可向全市人民开放，形成盈利 绿色奢华体验之旅—— 绿色会所 绿色奢华体验之旅—— 星巴克 引进知名品牌，彰显开发商实力与气度。 签订战略合作框架，前期免租，后续按周边市场逐年递增租金 绿色奢华体验之旅—— 绿色会所 绿色奢华体验之旅—— 中航健身会 美容美体 引进知名品牌， 前期免租，后 续按周边市场 逐年递增 外包运营，收取 租金 摒弃华而不实的智能化设备，专注打造提高生活舒适度的智能化系统，重点打造安防系统。 临山、滨湖容易滋生蚊虫，需要经过人为的努力改善居住的舒适性； 项目周边环境杂乱，安全问题是项目外部环境面临的首要抗性；重点打造安防系统势在必行，同时也可借助严密的安防系统增强项目进入的仪式感和独立性。 本案 工厂 工厂 工厂 城中村 智能化设施建议 建议社区内采用生态环保的电子灭蚊系统，增加项目营销亮点 运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭 利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。 24小时