鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案_上.pptVIP

鼎鑫地产景兰古城项目 策划定位方案 第一部分：市场篇 昆曼国际大通道全面建成通车；昆明—景洪车程仅需5小时 新机场全面扩建，景洪通往国内、国际各地航班陆续增多 湄公河航运拓宽，水路交通创造了更为便捷的商贸货运 泛亚铁路中线全面开建，一条铁路将祖国与东盟十国全面桥接，昆明—景洪5年内实现2.5小时互通…… 在中央对边疆城市的大力扶持下，景洪实现了后卫改打前锋的角色转换，桥头堡地位全面彰显，区域规模化发展有目共睹，投资前景跃然呈现！ 城市发展规划 西双版纳州大发展目标 打造:东方水城 东方水城将打造为休闲度假天堂、金融商务中心、行政文化中心、会展旅游中心、市域公共服务中心、旅游教育与体育休闲中心。建设一座全新的、具有独特魅力的山水园林城、热带雨林城。 西双版纳国际定位 澜沧江湄公河次区域 西双版纳—中国东盟贸易桥头堡 西双版纳与东盟国家之间已初步建成了通往澜沧江-湄公河次区域流域各国的水、陆、空交通网，在推动贸易区建设进程中有着区位、资源的先天优势和开放前沿等优势。 景洪城市发展定位 景洪未来将建成： 热带雨林城、民族特色城、水乡魅力城 休闲度假城、美食文化城、文明和谐城 把景洪从一个传统的观光旅游城市打造转型为休闲度假、商务会议、康体疗养、娱乐购物天堂。 —— 景洪城市总体片区规划 未来5-10年内，景洪市七大核心片区将逐渐形成，中心商圈、江北商圈、曼弄枫商圈三大商圈将全部合并成为景洪市中心区的“统一商圈”。 嘎洒商圈/嘎栋商圈/勐养商圈/勐罕商圈将根据自己的特色，差异化发展，与中心商圈构成差异化竞争合作关系。 区域发展规划 从分布特征上看，版纳房地产市场以城市中心为核心形成了四个基础不同特征各异的圈层组团： 一江二城 三板块四组团： 一江：澜沧江 二城：澜沧江穿城而过，把版纳首府景洪市分为江北、江南。江南为传统上的政治、经济、商业、文化中心。 三板块：江北板块、老城区板块、经开区板块 四组团：江北组团、市中心组团、西南板块、经开区办板块 忽如一夜春风来，千树万树梨花开。桥头堡的概念打出来后，景洪的房地产开发犹如一夜春风拂过，四处层楼叠起。其中以旅游为主打的楼盘更是不胜枚举，少则数百亩，动辄上万亩。 告庄西双景 西双十二城 滨港国际 滨江果园 避寒山庄 本案 避寒 山庄 旅游度假区二期 会展国际 曼侬雨林假日 勐泐悦城 国际旅游 度假区 嘎洒 旅游小镇 房地产市场情况 项目名称 规模 产品类型 开发情况 告庄西双景 60万㎡ 公寓、商业、少量住宅 一期开发中 西双十二城 40万㎡（商业6万㎡） 公寓、住宅、商业广场、商业街 二期6万㎡商业销售中 滨港国际 集中式商业、住宅、公寓 滨江果园避寒度假山庄 120万㎡ 住宅、别墅为主，配套商业街 一、二、三期住宅销售完成 避寒山庄 占地1200亩 度假住宅 前期 西双版纳国际旅游度假区 占地7平方公里 度假酒店、游乐园、商业、住宅 前期 嘎洒旅游小镇 30平方公里 温泉旅游度假、商业 东盟国际、章月朗宛等项目即将推出，喜来登奠基 西双版纳旅游度假区二期 10平方公里 度假产品 众多地块面临开发 区域内项目众多，开发体量逾数百万㎡，多以旅游产品为主导，其中以旅游商业为主的产品占一半左右。 未来2—5年区域内市场竞争极度激烈，产品同质化严重。 在景洪大规划背景推动下，区域市场楼盘放量大、大盘多、受众范围有限、本土消费趋近饱和，同质竞争激烈！！！ 区域市场情况 面对西双版纳有限的市场容量、凶险的市场竞争，项目如何实现突围？ 什么样的产品定位？ 商业地产？OR 旅游地产？ 若是商业地产，商业人气的支撑从何而来？若是旅游地产，又具备什么样的特色来吸引游客关注？ 第二部分：定位篇 在确立项目定位之前，我们有必要对项目的基本概况进行梳理，并对其资源价值进行挖掘。 项目概况——经济指标 相关指标 数量 单位 备注 总用地面积 79890.10 ㎡ 选址用地面积 62095.80 ㎡ 其中 北地块面积 48943.10 ㎡ 南地块面积 13116.70 ㎡ 建设总面积 22163.34 ㎡ 计入容积率面积 167123.49 ㎡ 住宅面积 91083.9 ㎡ 商业面积 76039.59 ㎡ 容积率 2.7 建筑密度 35.71 % 绿地率 30 ㎡ 停车位 850 辆 居住户数 1350 户 建筑高度 最高79.2 m 不大于80m 项目占地面积100亩左右，建筑面积22万㎡，在区域内属于中等规模项目，2.7的容积率以及30%的绿地率对项目的高品质打造带来一定遏制，停车以地下停车为主。 地块北面是以沃尔玛为西双十二城和滨港国际，是城市规模性