2010年重庆两路口大循环地块土地可行性研究.pptVIP

目 录 一、重庆市场背景及发展趋势说明 二、两路口区域商业现状 三、地块现状及分析说明 四、可运作方向思考与产品设想 五、经济目标预算及开发节奏 　　 ——“风景这边独好”的重庆房地产市场 重庆城市发展迅速为房地产市场的繁荣提供了极佳的提升平台：中国的西部大开发的发展决策把重庆提到了更高的平台之上，对于这个年轻的直辖市，国家给予了大力的政策扶持力度，如保税区的建立，两江新区的规划等等。我们有理由相信，在未来5年内，重庆会和沿海城市的差距逐渐缩小，成为中国西南地区的又一个经济支撑点。 重庆楼市正处于内向型市场向外向型市场的转化过程中：重庆的房地产市场原一直以来都是一个内向型的市场，市场的消化90%以上来自本地，在08年之后，这一情况开始改变，外来购房的比例逐渐增加。 地产市场外资涌进，普遍看好重庆的升值潜力：虽然房地产正受宏观经济调控影响，但随着重庆经济的高速发展和两江新区获批的重大利好，外商直接投资资金流入大幅增加，他们最看好的则是重庆房地产市场。来自人民银行的统计数据称，上半年外商直接投资资本金结汇同比增长3.1倍，从行业占比来看，房地产仍旧是投资的重点对象，占结汇总额的44.53%。和去年同期相比，制造业、其他行业的占比虽有增加，但仍旧不敌地产行业。 消费者持续保持较高的消费信心：今年7月以来，重庆楼市再现抢房盛况，无论是成交价格还是成交体量都呈现较高较快增长趋势。截止到8月市场数据所得，重庆楼市已出现“新盘扎堆、淡季不淡”的现象。虽然前段时间受国家调控影响，市场有一定波动，但客观看到的是，重庆房价尚处于相对理性阶段,购房者在经过近3个月的心理降价预期之后,对房价有了一个新的评估。另外,两江新区的成立更是对重庆城市价值的提升,让购房者增强了对楼市的信心。 2010年上半年重庆地区商品房累计成交102,325套，总成交面积970.2万平方米，同比09年下跌12.45%，同比08年上涨66.91%。其中6月成交14,177套，共计133.17万平方米，与上月相比，成交量增长1037套，成交面积增长11%。 从需求方面来看，6月重庆成交住宅14177套，是全国唯一一个住宅成交套数达到5位数的城市。成交面积133.17万平方米也同样高居榜首，且环比5月上涨了11.36%。 2010年重庆地区入住楼盘共有196个，建筑面积5303.27万平方米。 区域分布：南岸和渝北地区入住楼盘个数最多，各有28个，南岸地区建筑面积为1021.11万平方米，占总面积的19%，其中，坐落在南坪西路及南滨路上的上海城繁华纪、上海城LOMO公寓及国际社区，建筑面积均超过了100万平方米，整体拉高了这一区域的入住楼盘建筑面积。渝北地区建筑面积为472.28万平方米，占总面积的9%，这两个地区的建筑面积占了总面积的四分之一以上。 物业类型：住宅项目共计149个，占项目总数的76%，建筑面积3805.04万平方米，占总建筑面积的72%。其次是写字楼项目19个，建筑面积719.88万平方米，占总建筑面积的14%。商铺与别墅项目分别为16个、12个， 占比分别为8%、6%。 市场总体开发体量稳中有升，外资及外地开发企业逐年增多。拥有具大发展契机的房地产市场被各大经济机构所看好，未来5年内都会是重庆经济的重要组成部分。 重庆市场与部分一线城市相比相对理性。供需关系链平衡、健康，产品价值提升空间大。 住宅物业呈现两头分化。满足刚性需求的宜居物业及彰显生活品质的高端别墅类物业都有充足的市场需求。 投资需求会在未来5年内逐渐增高。投资型物业随着两江新区的成型，大量企业入驻带来完善的金融产业链，投资物业愈发要求高价值与高品质的产品诞生。 江北与南坪房地产市场发展迅猛。且江北嘴CBD概念提出与两江新区的范围圈定使其有了与渝中片区争夺中央商务区的重要筹码。 目前两路口商业种类主要包括 写字楼：区域内有希尔顿商务大厦、中华广场、新商城大厦、中山大厦、天友大酒店、皇冠大厦等。作为重庆最早的CBD，该区域内拥有最多的专业写字楼，但由于物业的时间较早，且重庆城市的向北发展以及撤迁困难等方面的原因，区域发展严重滞后，商务环境急需改善。 酒店：区域内有希尔顿酒店（五星级由于涉黑已被摘牌）、喜悦城市酒店（四星级）重百大酒店（三星级）、天友大酒店（三星级）、皇冠大酒店（三星级）、重庆博圣酒店（三星级）、顺驿快捷酒店等。作为重庆办公物业最集中的片区以及政府所在地附近，该区域的酒店密度一度为重庆之最，2006年以前远高于含解放碑在内的重庆其它区域，重庆最早的五星级酒店希尔顿就在该区域，但由于城市发展的严重滞后，以及希尔顿酒店的摘牌，区域内高端酒店的需求持续升温。 希尔顿商务大厦 级别：甲级写字楼 总建筑面积： 101644㎡