2011年9月临沂沂水昌辰御园项目整体营销策划.pptVIP

营销策动 客户积累 开发策略 首期推盘策略 首期价格策略 推广策略 营销执行 关于 客户积累 的方式 通过现场销售中心接待性蓄客 项目现场 通过项目巡展和行销执行蓄客 渠道行销 通过截杀竞争项目客户资源进行蓄客 竞争截杀 利用接待服务传递口碑及信息蓄客 口碑带客 营销策动 营销执行 开发策略 首期推盘策略 首期价格策略 推广策略 营销执行 保证客户上门－传播渠道攻略 媒体传播原则： 项目推广、销售时，分区独立命名、弱化“分期”对价格拉升的影响； 关键行动1: 固定渠道，锁定项目市场地位 长期设立立柱广告，垄断截留目标客户，不断传递项目阶段信息，保持项目长期市场影响力。 关键行动2：重大营销节点扩大信息覆盖面 关键节点信息“铺网”，使目标客户进入项目信息的包围圈中，扩大信息覆盖范围，提升项目影响力，增强客户信息; 渠道选择：户外、杂志、道旗、DM宣传单张、网站、站台、电视、巡展场。 关键行动3：渗透式传播，不断影响客户 采用项目月刊、DM直邮等方式长期传递项目价值，影响 客户，改变客户价值观，形成对项目的认可及口碑传播； 小礼品，配合营销节点，通过派发项目特制小礼品，提高客户对项目感知价值认可，并形成传播。 营销策动 营销执行 开发策略 首期推盘策略 首期价格策略 推广策略 营销执行  保证客户购买－展示、体验攻略 持续建立项目的市场价值标杆 关键行动1：文化居住生活标向的价值标准建立－硬件 营销中心展示（突出“营销中心品质”） 样板房、工法展示 社区入口及工地包装 关键行动2：居住生活标向的品质附加值－软件 物业管理大阅兵 产品环境体验日 营销策动 营销执行 开发策略 首期推盘策略 首期价格策略 推广策略 营销执行 关键行动1：公关活动 项目亮相开盘发布会（强势蓄客，造成轰动） 营销中心开放日活动（提升企业及项目品牌） 样板房体验，现场环境品鉴活动 关键行动2：不定期举办中型活动（每月） “社区现场环境公开品鉴日” 笑脸大赛，社区业主摄影大赛 关键行动3：老客户带新客户 1、老客户签约后发放“业主权益卡”。 2、老客户可将此卡交新客户，新客户获得若干购房优惠。 3、凭此卡购房成功后，老客户获得减免若干个月物管费的权益。 4、此卡注明期限。 营销策动 营销执行 开发策略 首期推盘策略 首期价格策略 推广策略 营销执行 关键行动4：每周小活动 属“低成本营销手法之一”：热销期，令项目的新老客户逐渐习惯：每周都会“有吃的、有喝的”，有时候还“有看的”、“有听的”。 具体活动参考： “社区美食日” “社区水果节” “社区音乐会” “社区艺术展” …… 营销策动 现场接待蓄客 开发策略 首期推盘策略 首期价格策略 推广策略 营销执行 早动手，早行动，提前搜集客群信息 方式一 嘉瑞伟业深耕沂水及周边县市6年，拥有沂水规模最大的购房客户资源，为会员提供房产市场信息、政策信息、房源信息，置业咨询服务，新房销售和二手房租售置业服务等一站式全程服务。至2011年9月积累不少于17万客户资源，仅沂水有效购房咨询及购买客户57000名，建立高中低端客户资料数据库，展开一二手房联动。全面掌握沂水购房客户动态，了解客户购买意想及动机。 昌辰御园项目易早建立客户数据库，针对中高端客户群体定向发送资料，取得良好销售效果。 营销策动 团购行销 开发策略 首期推盘策略 首期价格策略 推广策略 营销执行 针对范围：区域内政府各企事业单位、区内学校、医疗、大型企事业单位以及各大社区。 采用方式：实行大客户战略，采用“点对点”行销。 所需道具：宣传海报、户型单页、折页以及多台笔记本电脑、投影仪、小礼物 行销流程： 联系大客户：行销团队通过电话拜访与走访结合的方式，与各单位相关部门，咨询产品推荐的可能性，为前往行销做好初步的基础铺垫工作； 确定大客户优惠事项：优惠政策可根据各企业单位的实际情况进行调整。以工会名义组织员工购房，最后给工会负责人以奖励； 制定行销计划：实行大客户战略，指派大客户经理专门负责大客户； 抵达企业及单位现场、大客户经理讲解项目情况，洽谈合作事宜，并举行专场产品推荐会; 登记意向购房客户信息，保持与客户的联络，电话等方式回访客户。 区域大客户“点对点”拜访与目标推介 方式二 营销策动 出击巡展 开发策略 首期推盘策略 首期价格策略 推广策略 营销执行 针对范围：占主导客群的项目所在区域、占辅助客群的区外人流集中场所 活动目的：圈定项目客群密集区，进行项目拓展宣传与客户积累 活动时间：2011年9月-12月 组织流程： 联系项目巡展地点，确定合作费用； 有针对性的进行巡展方案策划与巡展准备； 巡展执行与现场客户登记、客户沟通与会员吸收； 所需物料：海报、户型单页、折页、简易沙盘、易拉宝、礼品、户外接待桌椅等 项目系列巡展与推介会 方式三