2007上海南汇区惠南镇华钜御庭项目可行性研究报告.pptVIP

杨浦进入复兴时代 工业杨浦向知识杨浦转换 产品形态构成： 1、多元文化区：把城市划分为数量众多的、小型的、彼此截然不同的区域。每个区域都有它自己的空间范围，并且每个区域都有权创造它自己的不拘一格的生活方式。 2、多元文化社区模型特征：在一个有大量的规模较小的文化构成的区域里，每一文化区都占有一块容易识别的地方，并以一条无居民居住的地带作为边界与其他的文化区分隔开来，这样，新生活方式才能发展。 3、多元文化的边界：文化区各有各的生态环境，如果它们在空间上以边界与外部分隔开，那么它们才能不受彼此的影响。 5种组团形态/五种文化体验 三大战略塑造 三大战略塑造目标 营销体系 三大战略营销 三大战略营销 三大战略营销 销售总策略 总策略 引导顾问型销售、实现“三高、两好”? ---高速度、 高效率、高层次 ---好品牌、好口碑 ——充分发挥新文化行销的特点，实现新文化地产的价值推广，实现销售的多层次递进，从销售完全实现（低） 新文化导入（中） 品牌传播（高） 强销期二（2005.3－2005.4） 持续期一（2005.7－2005.8） 持续期二（2005.11－2005.12） 同期参考个案（2004年上半年） 销售执行--准备期 客户预约登记，积累客户，建立数据库 销售策略修正 定价策略制定 销控策略制定 销讲资料搜集 销售训练 开盘准备 销控表制作 广告媒体制作 销售道具制作 销售执行--销售期 开盘活动。 公开销售。 迅速完成预约客户签约。 调价策略。 销售回馈、检讨。 调整媒体方向。 参加房展会。 销售执行--持续期 未购客户回笼追踪。 余屋说词调整。 余屋攻击策略。 余屋SP活动。 DS活动。 持续销售。 清理余屋。 完成销售目标。 1、上海楼市将在2004年放缓上升节奏 2、市场将逐步由卖方市场向买方市场过度 3、楼价整体爆涨的趋势得到抑制，但不同板块间会有涨有跌 4、由于市场趋于理性，开发商的品牌和产品的创新将在消费者购买选择中起到越来越大的作用。 未来区域内的年增长率在8% 因此我们预测： 以周边住宅价格的中间值8500并测算得出 （以2005年9月为时点）： （1）加入整体市场增长因素（取近几年来上海房价的增长率8%） 8500+8500*8%*15/12 通过市场增长因素， 本案的产品住宅价格区间在9350元（毛坯） 住宅价格推算 （2）加入本案因全装修带来的附加值（预估增长率2%） 9350+9350*2%=9537 依据以上推断，2005年9月， 本案的开盘价格建议为：9537元 （毛坯） 住宅价格推算 住宅价格推算 依据年增长率8%,以2005年9月为基点各时点价格分布 2005.9 2005. 10 2005.11 2005.12 9537 9600 9664 9728 本案的住宅价格为9537—9728元， 均价9632（毛坯，装修价格另计） （二）公关造势 创意文化产业 第一届创意大比拼 活动意图： 利用商业街的落成，在海上海多功能厅举办13种创意产业第一届创意大比拼，以此来强化本项目的客群针对性和文化专一性，同时调动创意行业积极性。 获奖作品可以保留在海上海文化博物馆内。 （二）公关造势 新SOHO · 13创意空间 活动意图： 在LOFT中，邀请知名13位室内设计师根据13种创意产业，充分利用建筑特质设计13款新SOHO样板房，成为宣传焦点，在文化行业中广为传播。 第三阶段推动划分：住宅 推广主题：创意文化生活 推广时间：2005年7月—2006年8月 推广策略： 一、继续强化社区的新文化地产概念； 二、通过已经落成的商业街、LOFT来强化对于住宅生活所带来 的文化感染； 三、利用项目所处的文化圈，强化外部文化氛围带来的影响； 四、创建住宅品牌的经典和销售的利益双重效应； （一）宣传主题 海上海 · 住宅 1、文化居 （文化是居住的内涵） 2、友居 （结盟是多元的共存） 3、品位居 （精装修是品质的保证） （二）公关造势 海上海 · 创意商居联盟卡 活动诠释： 召集商业街内所有商家，将服务设施及优惠成联盟卡，作为购房客户购房即可享有的优惠措施，表现一种多种业态的公生共存。 （二）公关造势 海上海 · 复旦大学创意文化月 活动诠释： 利用9月份复旦大学校庆，争取部分校庆活动或组织学校团体，免费提供场地作为学生创意文化展，以此来映衬社区与学校文化的关系，从而促进社区强烈的创意文化氛围。 （二）公关造势 启蒙创意 · 从海上海成长