龙湖-重庆龙湖睿城项目全案策划报告-187PPT-2008年.ppt

指标 市场分析 1.沙区05-07年市场高端物业稀缺 2.08年沙区无高端物业供应 3.与富力城形成产品差异化竞争 4.结合区域及项目用地条件 产品建议：别墅、洋房、小户型（投资） 目标客户需求分析 产品建议 总图— 指标研究 总图— 配比研究 总图—经济技术指标 总图—成果汇总 设计优化后的销售溢价 总图价值挖掘 产品溢价：面积赠送 产品溢价：面积赠送 产品溢价：面积赠送 产品溢价：面积赠送 产品溢价：面积赠送 产品溢价：面积赠送 产品溢价——户户有水景 销 售 策 略 6.1 卖什么? 6.2 卖给谁? 6.3 怎么卖? 卖什么? 卖什么？-- 战略定位 大学城项目是龙湖在西区的第一个项目 　 大学城项目是龙湖在中式产品线的第一次尝试 战略定位： 奠定龙湖品牌在大西区的龙头地位及影响力 强化龙湖产品创新的口碑 完成新中式住宅的探索，并形成标准 卖什么? 品牌价值 ：10年别墅经验、进步大西区 区域价值：城市副中心、新兴未来城 产品价值：原创中国大院别墅、情景商业街区、赠送 空间丰富 景观价值：1万平方米水岸自然资源、三溪九院 卖什么? 答 案： 卖给谁？ 怎么卖? 怎么卖？ 用好3样“道具” 把控3个节奏 解决6大难题 关注1个问题 附件 三样“道具” 推广策划 目标：在合理推广费用范围内形成——惊动，人涌，火烧三个阶段 措施：目标阻击+ 空中打击+地面轰炸 销售团队 目标：龙湖成交率最高的团队 措施： 销售渠道：坐销+行销 激励机制：绩效考核以业绩为主（80%）+淘汰 人选原则：求胜欲望+单兵能力 样板区、售房部、样板房 目标：西区最好的体验区 措施：主题性+识别性+人文性+休闲性 把握3个节奏—惊动 1.龙湖进军大西区 2. 10年期待，沙区迎来龙湖生活 3.沙区惊现中国大院别墅 4.业内专家疯评大院别墅 5.逆势飘红，大院别墅轰动全城 6.龙湖睿城 VS 万科第五园成话题 把握3个节奏—人涌 1.每天上千人 ，龙湖睿城热得“发烫” 2. 5000人，龙湖睿城热销成定局 3.龙湖现象引发西区楼市格局变动 4.龙湖别墅成为西区人的梦想 把握3个节奏—火烧 1：8 ，睿城大院别墅也许只能成为向往 6月9日，龙湖收回开盘预告时间 炒房团“围攻”龙湖睿城 3亿，龙湖睿城开盘大捷 解码龙湖睿城热销之谜 龙湖睿城紧急研究新别墅组团 还有6大营销难题 区域的陌生性—— 区域配套不成熟—— 品牌在西区认知度一般—— 目标客户群的相对分散—— 开盘销售没有样板房展示—— 来自富力城的竞争威胁—— 关注1个问题—营销费用 项目预计销售周期3年2008-2010年,销售总金额256239万元; 营销费用总额预计:5125万 营销费用比例=营销费用总额/销售总金额=5125/256239=2% 售楼处、样板房室内设计费、装饰装修费：7472500元 (其中550万为实体样板房,可通过加强管理实现保质销售) 样板区景观费用：300元/㎡×20000 ㎡=6000000元 (其中售楼处及大草坪区域标准为250元/ ㎡,样板房区域标准350元/ ㎡) (可通过加强管理,减少样板景观区中实际交房区域今后的整改费用) 样板区周边整改费用(地铺+软景)：约300000元 合计：　 样板区维护费用为20万/月(参考江与城项目) 2. 过程控制 1)、技术管理先行，实现四化。 2)、实施总包管理制度，促进现场管理效率 3)、施工验收: 《大学城一二期花园洋房及别墅交房工程观感质量检查 表》及相关说明.doc 4)、关键工序的清理 车库施工工序清理 联排叠拼内外装工序清理 花园洋房内外装工序清理 3：各关键点细部做法A.土建重点管控点做法 A.土建重点管控点做法－铝合金门窗安装节点 A.土建重点管控点做法—门窗收口处做法 A.