以“华侨城”和“中坤集团”为代表的旅游房地产两种开发模式.docVIP

以“华侨城”和“中坤集团”为代表的旅游房地产两种开发模式 旅游房地产行业经过这么多年的发展，其中在市场上做的比较成功和影响力较大的要数“华侨城”为代表的通过开发人造主题公园旅游，打造旅游休闲社区，集旅游、度假、休闲、居住为一体，以提供第一住所为主要目的综合性旅游房地产开发和以“中坤集团”为代表的通过掌握区域内独特的自然旅游资源和周围的旅游发展用地，通过先开发这些旅游景区吸引大量游客，提升这些景区的人气和带动物质资源的流动，带动相关地块的升值，再在这些升值的地块上建造旅游休闲度假设施，以先前的旅游者为客源，发挥这些休闲度假设施的功能的综合性区域旅游景区和房地产开发。 （一）以“华侨城”为代表的以提供第一住所为主要目的的综合性旅游休闲社区开发 该类房地产开发商以美国的“迪斯尼乐园”、深圳的“华侨城”和杭州的“宋城”为代表。 （1）迪斯尼乐园是此模式的鼻祖 旅游+房产的开发模式最早来源于美国的迪斯尼世界。 1955年7月17日建成开业的美国加利福尼亚南部城市阿纳海姆的迪斯尼乐园（Disney Land）是世界上最早的真正具有“主题”意义的主题公园，也是迄今最成功的主题公园之一。尽管该地块占地160英亩，尽管由于仓促的开业大典由于许多工程和准备工作还没有完成闹出了“许多糟糕的事情”，尽管许多记者对该公园挑剔指责，但是这丝毫不能妨碍它焕发出来的巨大的魔力，它开创了现代概念的旅游新型目的地的形态，深刻的影响了现代旅游业发展的模式，对区域、社会、文化、社区产生了积极重要的影响。 虽然迪斯尼乐园开发的成功表明主题公园的开发完全可以和自然山水、文化遗迹为特征的原赋性景区一样成为“百年老店”，但是不可否认“主题”两个字即表明了其自身的局限性，尤其是人们对休闲旅游度假产品需求不断多样化的今天，这种旅游产品的缺陷也暴露无疑。产品单一化特征已经成为其获得更大发展的障碍，这种状况亟需改变。于此同时主题公园的投资额也不断的增大，高投资无疑也增大了投资的回收的难度。为了尽快的收回成本，必然要提高票价，而高票价显然又与旅游休闲大众化、自助化和平??化的趋势相违背。于是主题公园的两高一低——高投入、高票价、低回报成为普遍的现象。其投资者也开始陷入两难的境地：要么主题公园粗制滥造，降低资金沉淀的风险；要么追求精品，开出高票价，但是两者都被旅游者所抛弃。 在这种情况下，迪斯尼乐园率先开始了区域性开发、综合性开发探索。在1964年，迪斯尼在距离佛罗里达州的奥克兰多30英里的Buena Vista和Rely Creek这两个连着的地方，用非常低廉的价格从农民手里购买了2.75万英亩的沼泽地。之所以需要这么大的面积，主要是因为迪斯尼乐园选址在距离市区较远的地区，土地成本要远远便宜市区的土地，同样的资本可以买到更多的土地；其次开业后，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值，结果，一些投机者把公园周围的地产买去经营各种其他生意，这些“寄生者”所获得的收入要比迪斯尼乐园自身获得的门票收入高两倍。为了不再犯这样的错误，迪斯尼买下了全部有用的土地，成为一个提供最大限度的享受和丰富产品的独立娱乐休闲王国。在这个主题公园之中，包含着六大主题：奇幻王国（Magic Kingdom）、拓荒地（Frontier Land）、探险地（Adventure Land）、自由广场（Liberty Square）、明白世界（Tomorrow Land）和美国大街（Main Street，U.S.A）。同时周围还建设了网球场、游泳池、餐厅和购物中心等大量容纳游客的设施和可供一些大型企业举行活动的场所，甚至还包括一个政府特许的结婚场所，这些设施通过交通网络连接起来，大大强化了迪斯尼乐园作为旅游目的地的吸引功能。 （2）华侨城的“波托菲洛”和宋城集团的“杭州宋城主题公园” 1985年8月28日，经国务院正式在深圳创立华侨城（Overseas China Town），并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城。1989年经过半年的规划和长达两年的景点策划和效果设计，又经过两年的精雕细琢，第一个项目““锦绣中华”在人们的惊叹声中揭开了华侨城开发的帷幕。“一步迈进历史，一日畅游中华”的理念强烈地感召和震撼着人们，华侨城开始热闹起来，每天游人如织，形成了空前的火爆盛况，一时间几乎成为深圳旅游的代名词。它当年即收回投资，几年之后又成功上市。 此后华侨城又陆续地推出了“中国民俗村”“世界之窗”“欢乐谷”等三大主题公园，与“锦绣中华”一起组成了四大主题公园。此外除了这四大主题公园之外，陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目