2010年10月沈阳某的项目初步沟通的报告.ppt

项目初步沟通报告 2010年10月 宏观市场分析——政策 宏观市场分析——供求 宏观市场分析——城市功能规划 宏观市场分析——城市发展 宏观市场分析——客群 宏观市场分析——房地产 宏观市场分析——竞品 本项目所有板块处于卫工板块，卫工板块在城市改造过程中区域形象大幅提升； 随着大品牌开发商的进入更一步提升区域价值； 项目所在区域单价在6000-7000元/平米，在整体市场的带动下有进一步提升的趋势； 区域历史供应与销售呈现同步变化特点； 区域内现有项目供应结构以经济型户型为主，市场销售情况较好； 客群以区域内为主，并以交通线向外辐射。 项目定位——项目自身分析 项目定位——项目自身分析 项目定位——项目自身分析 项目定位——项目自身分析 项目定位——外部经验借鉴 项目定位——外部经验借鉴 项目定位——产品力梳理法 项目总体定位空间落实 项目总体定位 整体布局规划要点 景观规划及交通动线建议 建筑风格建议 园林景观建议 主题广场：注重人文艺术；体现地中海居住环境；援引海派园艺风格；不同景观主题 植被选种：以灌木为主；结合名贵的乔木树种如香樟树等；地面48—52％种植草坪 水系部分：实施局部的水系小景观，结合人文水生财之风俗 生活运用设施：设置区域配套健身活动器件 园林景观建议 园林景观建议 景观与绿化规划： 注重人文细节的园林塑造。 注重人文细节的园林塑造，亲进自然，使其个性化、景观化。同时注重功能性和园林艺术的相结合 公共部分及装修建议 外墙：外墙贴高级外墙砖，局部天然石材。 首层入口大堂及电梯走廊：地面铺高级天然石、墙身配天然石及木饰面、设艺术造型天花、配豪华灯饰； 标准层电梯厅及公共走廊：地面铺高级抛光砖、天然石，墙身配高级仿古砖饰面，造型天花吊顶，电梯门装精美门套。 电梯：装设品牌豪华电梯，电梯轿箱地台铺设高级石材拼花图案，配精美饰面，并设电梯IC卡高智能门禁联动管理系统及闭路电视监控系统。 闭路监控系统：小区出入口、大堂和电梯轿箱、车库、园林等多角度全方位保安监控。 信箱：每户均配不锈钢信箱。 停车场：区内设地下停车库，保安设施完善 产品面积区间建议 单体设计建议 单体设计建议 户型设计要点 单体设计建议 户型设计要点 商业部分建议 统一的门头标识设计 二层增加广告牌位 门前地面硬铺增加商业品质感 商业部分建议 项目经济测算 汇报结束，谢谢聆听！ 【商业氛围打造】 中小型及中低档特色店经营商 看好本项目未来发展的投资客 部分自购自营企业及个人 周边经营商户人群 体系区位吸引人群 周边区域居住人群 交通导入人群 部分目的性消费人群 消费人群： 经营商户： 购买客户： 【商业客群分类】 事业单位、国企：保险公司、银行、中国移动、电信等； 连锁经营店：超市、服装旗舰店、药房、美容院、网吧等； 其他：餐馆等； 目录 TABLE OF CONTENTS 【一】市场研究 【二】项目定位 【三】产品建议 【四】经济测算 其中， 多层住宅面积19116.00㎡ 高层住宅面积46277.84㎡ 估算说明： 估算中按照容积率3.01的方案来计算 总建筑面积含商业和住宅 本投资估算取费依据行业经验值判断，仅作参考 价格设定： 高层产品6600元/平 多层产品8000元/平 商业网点20000元/平 18327.614 　 三、利润 　 13788 20000 6894.00 商业 3 　 15293 8000 19116.00 多层住宅 2 59624.17 　 30543 6600 46277.84 高层住宅 1 二、收入 收入的13%，含土地增值税、营业税、所得税、教育附加税城市建等 7751.14 1072.26 72287.84 　 　 7751.14 税费 （七） 总成本的1% 319.63 　44.21 72287.84 其他不可预见费用 15 含住宅交易手续费合同备案、产权面积测绘费等 144.58 20.00 72287.84 杂费 14 包括样板展示区、售楼处及宣传物料、人员等;总成本的2.5% 799.06 110.54 72287.84 销售代理及策划费用 13 总成本的1%，不包括税费 319.63 44.21 72287.84 管理费用 12 1916.42 期间费用 （六） 包括上下水、电、暖、煤气、电话、卫星电视等 3252.95 450.00 72287.84 　 　 3252.95 公共建筑配套费 （五） 含绿化、园区大门、监控、智能等 1445.76 200.00 72287.84 　 　 1445.76 基础设施配套费 （四） 　 1816.02 950.00 19116.00 多层住宅 11 含电梯使用费 7