2010年武汉九坤·秦南都汇整合营销的的策划案.ppt

项目 产品说明 规模 配套 景观 其他 复地东湖国际 65平米2房 90平米2方变3房 100万方 商业街区，高档会所（恒温泳池），6000平米运动场，幼儿园至中学 2000颗原生态大树、武重遗迹、社区水景、 可看东湖 TGBIO密码锁、壁挂炉、SIMON多媒体信息箱、断桥彩铝中空LOW-E玻璃 统建锦绣江南 80-90平米2房 110平米2房变3房 30万方 1600平米会所 幼儿园配套 21%建筑密度 江南园林风格 东湖美景 双层中空玻璃 24小时集中供热 欧林湾 80-90平米2房变3房 140-190平米四房 7万方 享受周边配套 ART DECO建筑风格设计，可观长江、沙湖、海螺广场 24小时热水、分户集中供暖 融侨华府 80-90平米2房 35万方 生态会所、1000平米钻石游泳池、商业街、运动场 幼儿园 8000平米海螺广场 可看江景 户式直饮水、24生活热水集中供暖、户式新风系统 市场比较 户式直饮水、24生活热水集中供暖、户式新风系统 B/C栋价格建议 根据价格修正系数和可比对象所占权重对项目均价进行预测，计算如下： P=∑（各楼盘均价×权重系数） 根据比价策略，本项目的毛坯房销售均价约9325元/平米 项目名称 价格说明 本项目比较价格 权重系数 参考价格 复地东湖国际 10000 9500 25% 9325 统建锦绣江南 8500 8800 10% 欧林湾 9547 9400 45% 融侨华府 9197 9200 20% B/C栋价格建议 修正因素 在区域发展的竞争中 共享沙湖优质资源 核心商圈和中央居住区 离所有规划优势都很近 在同类的产品竞争中 户型可变性不足，性价比显示不足 唯一不可观湖、看江的项目 距离轨道交通远、不临近主干道 市场因素 未来市场宏观调控持续 竞争项目多为大盘、品牌开发商开发 周边现有城中村，环境不足 根据市场发展趋势来看，本项目的销售均价下调50-100元/平米。 B/C栋价格建议 根据比价策略，本项目的销售均价约9329元/平米 根据市场发展趋势来看，本项目的销售均价下调550-100元/平米 综合分析以上因素，建议本项目的合理市场价格为9000-9500元/平米 价格修正 B/C栋价格建议 商业项目名称 一层价格 层高 二楼价格 层高 三楼价格 层高 公务员小区 3.2万元／㎡ 6米 1.8万元 6米 1.2万元 6米 商业价格建议 餐饮酒店 建筑形态 类别 档次 月租金 消费价格 经营状况 城都印象 4层高普通住宅 经济型酒店 中低档 约30元／㎡ 500／桌 生意较好 1、以租金推算本项目商业价格为：14000-15000元/平米 2、可比较项目商业价格约为20000元/平米 综合分析以上因素，建议本项目的合理市场价格为15000-20000元/平米 项 目 营 销 策 略 项目最佳入市时机 项目必须同时具备以下条件方可入市： 1、主体建筑工程完成2/3； 2、达到预售许可条件； 同时需考虑市场因素，方为最佳入市时机。因此我们建议项目最佳入市时机为： 2011年6月 1、此段时间内为房地产市场传统的旺季； 2、此段时间内天气相对较为凉爽，对客户群体出门影响系数不大。 营销节凑铺排 本项目营销目标：9个月完成项目销售95%。 10.09 11.08 11.06 10.08 11．09 11．12 蓄客800批 蓄客300批 销售完成60% 蓄客400批 销售完成40% 11.10 12．02 准备期 蓄客期 开盘强销期 持销期 二次强销期 尾货期 蓄客600批 销售完成85% 蓄客300批 销售95% 要完成以上销售任务，重点需从两个方面进行着手： 独特的营销模式 新颖的整合推广手法 独特的营销模式——营销战略 各物业推盘节奏 时间 A栋 B/C栋 商业 蓄客期 蓄客期 开盘 间隔大约110天 开盘 加推 目的：聚集项目人气、推高项目基础价格 目的：先期高调入市，建立项目形象 目的：商业的价值最大化是在人气和繁华的基础之上 间隔大约50天 2010.10 2011.06 2011.10 2011.12 本项目核心营销战略 城市层面 取势城市、跟随区域 取势 立地段，抢控城市稀缺资源 跟随 快速跟随区域发展，分流区域客户 最高性价比的都市资源 徐东中心区 小户型、高配套的生活区 区域层面 取势攻略 时间： 2010年8月—2010年9月； 策略： 由随机客户资源撬动市场 阶段方