2010年长沙群盛裕南大厦前期的的策划的方案.ppt

方案思路 核心问题提炼 小盘赢销模式分享 如何以小博大，以长击短？ 如何以小博大，以长击短？ 通过对可比拟市场的小体量楼盘及营销推广层面的研究，吸取经验，寻求突破点 成功经验小结 本案的赢销之道 通过道旗、灯箱、户外看板、楼体广告占据劳动西路-芙蓉中路-天剑路等周边道路的主视野，拦截过路车辆和人流。 产品本身价值 + 附加价值 = 产品市场价值 当前市场行情下； 平庸的形象定位与包装； 可售价格8000元/ ㎡ 量身订做策划方案， 拔高本案的形象价值、品牌价值； 预计增加售价300元/ ㎡ 全面提升产品品质，赋予项目个性化价值； 预计增加售价300元/ ㎡ 在成熟而稳健的营销体系支持下，基于当前市场行情，本案预计售价可达9800元/ ㎡。 价格建议 精装修，成本800元/ ㎡； 预计增加售价1200元/ ㎡ 四、概念表现 通过多元立体渠道，产品与客群直观沟通 树立新锐、专业、高价值形象和市场影响力 拿铁空间LOGO 拿铁空间 备选LOGO（一） 拿铁空间 备选LOGO（二） 糖果 LOGO 拿铁空间 手提袋 拿铁空间 VIP卡 拿铁空间 导示系统 拿铁空间 礼品 拿铁空间 纸杯 拿铁空间 办公用品（一） 拿铁空间 办公用品（二） 拿铁空间 户外广告 拿铁空间 报广系列（一） 拿铁空间 报广系列（一） 拿铁空间 报广系列（一） 拿铁空间 报广系列（二） 拿铁空间 报广系列（二） 拿铁空间 报广系列（二） 五、营销突破 鲜明的产品，不走寻常路 营销思想 开盘即强销，强销即清盘 一个填补市场空白的新锐产品，一个以年轻精英刚性需求为基础、集结强大的产品力、形象鲜明价值号召强大的专业化产品 ，有足够的文章做足前戏，实现开盘即强销，强销即清盘的营销目标！ 高潮一：拿铁空间·独立宣言 魔幻上市，全城热销 高潮二：拿铁空间·先锋时代 升级上市，全面提升 两批开盘，两次高潮 推广节奏 LOMO时代 新青年生于繁荣，生活充满想象，开放、自由、创意、积极向上，正在成为社会的中坚。以青年人可以承受的小户型为原点，创建长沙首个满足青年人特质需求的全功能社区。 （LOMO：Let Our lives be Magic and Open） 其他案名 宾治特区 “宾治”，鸡尾酒中的一个品种，如今逐渐演变成“优雅、独立、品质”的代名词。以“宾治”为名，倡导一种向往自由随意的生活方式，一份众人皆醉我独醒的处世之道。 “宾治”，对于年轻白领来说，象征着不断升温的甜蜜爱情；对于勇闯敢拼的创业者来说，象征着事业探索过程中的激情四溢； “宾治特区”，融汇不同人群的生活方式，自由、开放、和谐，成为品质生活的代表。 二、核心问题 确定了方向，就要思考如何飞翔！ 针对青年置业，抓住市场需求，做小户型大有可为！ 但从竞争层面来说，本案受限于体量较小，如何以小博大，在重重夹击之下实现“突围”是我们要思考的核心问题 ！ 7.7万㎡的嘉盛国际 9万㎡的书院观邸 8万㎡的德胜商业广场 5.1万㎡通利大厦 …… 拿铁空间 其它楼盘 认清自己 看清敌人 PK 1.7万㎡ 模式A、价格突围 模式B、面积微调 模式D、营销差异 模式C、产品特色 价格低走，以性价比取胜 面积微调，以功能取胜 差异化营销，以出奇取胜 大秀产品，以品质取胜 不利于实现利润最大化 规划方案已定，无法再行更改， 价格低走，以性价比取胜 面积微调，以功能取胜 A B 本盘须大打“营销战” 杀出重围 本盘须做特色、树形象，立口碑。 差异化营销，以出奇取胜 特色产品，以品质取胜 D C 营销策略 案例借鉴 成功案例分享1 深圳 中信红树湾 VS 红树西岸 C模式的 完美反超 C模式的应用要求开发商必须加大投入，以更具特色的产品实现完美反超。 成功案例分享2 营销策略 案例借鉴 深圳 澳城 VS 后海公馆 D模式的 极致应用 D模式的应用，是在营销上突破竞壁垒，重点是根据目标客户群特点，进行营销概念的成功演绎与创造。 小盘先天条件 小盘采取策略 同区域的同等客源 客户群重叠 后海公馆 VS 澳城 D、差异化营销，出奇取胜 同区域的同等客源 客户群重叠 规模相差大 红树西岸 VS 中信红树湾 C、大秀产品，以品质取胜 同区域的同等客源 客户群重叠 规模相差大 拿铁空间 VS 其他楼盘 C+D模式 赢销之道 总纲 2、打造全新的包装体系，提炼个性化的形象。 1、构建产品力，硬件