2011年11月10日怀化金宸的项目定位的报告.pptVIP

* * * * * * 怀化最成熟居家片区。 　怀化最成熟的居住片区，各项配套设施非常完善，有三中、实验小学、第一医院、香洲广场等，大小超市繁多，片区的规划做的很好，看上去干净清爽，非常舒服。但是目前临近太平溪的土地基本上开发的差不多了，剩下的未开发土地主要是正清路以南区域，香洲广场附近的房价节节上涨，怀化的顶级楼盘多集中在此，例如天龙御园、香洲水郡、尚品国际、凯通领域、宏宇新城、天心浅水湾、岳麓欧城、金磊富域城等。商品房销售均价在2800-3200元/平米，该区域内的房地产市场一直被购房置业者和投资者看好。 湖天区 项目 物业类型 均价 （元/㎡） 金磊富域城 高层 2900 金茂花园 高层 2900 天福清水湾 高层 2800 宏宇新城 洋房、小高层、高层 3200 香洲水郡 多层、小高层 2800 凯通领域 小高层、高层、公寓、写字楼 3200 鸿涛翡翠湾 高层 3300 代表楼盘 东信花园 金磊富域城 金茂花园 天福清水湾 香洲水郡 凯通领域 宏宇新城 鸿涛翡翠湾 坐拥尊贵的未来行政中心。 未来鹤城区的行政中心，目前的房产主要是以五溪广场为中心放射分布，尚有大量的土地没有开发，由于开发时间较晚，配套设施还不够完善，生活工作不太方便，另外离城中心较远，公交车去到火车站需要半小时左右，不过目前的房价较低，作为未来的城市次中心，升值空间比较大。这个区域最大的优势是一个价格的增值空间，还有人口密度较低，生活起来比较舒适，各项配套设施将来是所有板块中最完善的，产品类型也是在市场上较为领先，正在销售和在建的楼盘有宏运新苑、生源之春、紫东一品、山水阳光城、绿景苑、金海花园二期等。商品房多层均价在2200元/平方米左右，高层在2600元/平米左右。但随着鹤城区政府整体迁入及不久将要投入和使用的怀化市政府服务办公大楼，整个行政中心将整体东移，这一局面将会彻底改变。 城东区 项目名称 物业形态 均价 （元/平米） 宏运新城 多层、高层 2900 紫金城 多层高层 2200 生源之春 小高层 2600 金都景苑 高层 2600 宏运新城 紫金城 生源之春 金都景苑 代表楼盘 是怀化市政府正倾力打造的城市重要集群板块之一，该新区集行政、金融及即将开建的怀化现今占地最大规划最好的安置住宅社区为一体，是怀化新起的一个政务、生活区域。在售代表楼盘有大汉龙城、山水融合、天润万泉湾，大汉龙城10月27号开盘，均价在3200元/平米左右，区域前景被消费者看好。 紫东区 规划中的政治文化中心。 项目名称 基本情况 物业类型 均价（元/㎡） 大汉龙城 占地1300亩，建筑面积200万方，一期38万方，2004户 多层、小高层、高层 3200 天润万泉湾 占地201亩，建筑面积33万方，2118户 多层、高层 山水融合 占地16000方，建筑面积63900方，398户 高层 代表楼盘 六大板块价值排行：城中板块﹥河西板块﹥紫东板块﹥胡天板块﹥铁北板块﹥城东板块 整体来看，出现城中、城东两个极端，河西由于几个特殊项目拉高板块价格，其他板块差距不明显，湖天价格上升速度最快，其区域前景广被看好，紫东是个新兴区域，楼盘数量不多，目前只有大汉龙城一个楼盘在售，销售情况不错，区域价值值得期待。 板块 板块核心价值 主流物业形态 在售均价水平 （元/㎡） 城中 老城区，商业中心，配套完善 小高层、高层、城市综合体 3500——4000 河西 重点发展的商贸物流区，配套相对落后 别墅、洋房 洋房：3300 别墅：5200 湖天 重点发展的经济开发区，发展前景广阔 小高层、高层 2800 铁北 老城区，铁路资源丰富 多层、高层 2800 紫东 新的政务、生活中心 多层、小高层、高层 3200 城东 新的行政中心 多层、小高层、高层 2600 在售楼盘特征 房地产整体市场水平较高 通过对怀化一些重点楼盘走访，发现怀化整体开发水平相对其他地市来说较高，不管是从开发思路、项目规模，产品设计，户型设计，以及营销水平，项目包装推广等，都与作为省会长沙的水平较为接近。 供需方面：供不应求 从目前各个楼盘现场走访来看，大部分楼盘销售情况都较好，甚至出现有的楼盘（香洲水郡）是几天就售罄的壮大场面。而且从近几年的供需数据对比来看，整个市场也是呈现供不应求的局面。 但值得一提的是，尽管销售非常火爆，但也有个别楼盘（柒星国瑞）陷入销售困境。 在售楼盘特征 产品户型面积来看，以120~140㎡的三房为主流 从各个楼盘的主力户型综合分析来看，绝大部分的楼盘都是以90~150的2房至4房为主，而其中又以120~140㎡的三房占主流。 从售价来看，大部分集中在2800~3300元/㎡，主流均价在2800-3200元/㎡左右 怀化大部分楼盘的均价都在2800~3300元