2011年10月郑州瀚宇置业的项目定位的方案.ppt

风情商业街 入口 景观广场 次入口 S-13地块利由于受地块限制，进深较短，同时限高不能超过80米等条件的限制，建议底层规划3层满铺小型商业中心，上部主要考虑规划SOHO公寓等小户型产品。 SOHO商业 项目规划布局建议S-13地块： 休闲餐饮街 动感酒吧街 文化街 生活街 休闲餐饮街 生活街 商业物业功能定位：一中心、五街区 集中式商业+临街商业 商业物业发展建议：9号地商业业态划分 集中式商业+临街商业 功能：引进中型超市，满足生活需求，汇聚知名品牌，满足精品购物需求 建筑要求：集中式规划四层，单层面积6000平，其余规划临街商铺 商业业态： 丹尼斯、屈臣氏等化妆品连锁专营店或其他专卖店，劲霸、海澜之家、达芙妮等男女装品牌，奥康、红蜻蜓等男女精品鞋业品牌，李宁、安踏等精品运动专卖店 商业物业发展建议：商业业态划分 生活街 功能：提供社区型生活配套，满足日常生活需求 分布区域：主要为8号地西侧和7号地北侧 建筑要求：临街2层，其中1层高4.5米，2层高4.2米 商业业态：自助银行、邮政、通信营业厅，便利店，烟酒超市，洗衣房，等生活配套型商业 商业物业发展建议：商业业态划分 文化街 功能：依托学校聚集区，发展文化、教育相关商业满足学生所需 分布区域：主要为4号地和7号地西侧同庆路沿线 建筑要求：临街1层，层高4.5米 商业业态：书店、文具店、眼镜店、教育培训机构、小吃店、冷饮店等 商业物业发展建议：商业业态划分 休闲餐饮街 功能：发展特色休闲、餐饮，满足生活品质需求 建筑要求：南侧规划一层，层高4.5米，东侧规划2层，1层高4.5米，2层高4.2米 商业业态： 南侧主要规划重庆富侨等足浴，按摩或spa等休闲商业，茶社等品质商业； 东侧主要规划咖啡馆、西餐厅、中餐厅、酒楼等特色餐饮商业 商业物业发展建议：商业业态划分 动感酒吧街 功能：依托公寓居住青年客户，打造24小时动感不夜天 建筑要求：规划3层商业，其中1层高5米，2、3层高4.5米 商业业态：ktv、酒吧、时尚餐饮。 商业物业发展建议：商业业态比例划分 商业类型 集中型商业 生活配套 餐饮 休闲娱乐 精品百货 文化、教育 其它 比例 30% 15% 10% 10% 20% 10% 5% 依据项目商业定位，参考郑州市其他商业街区的业态配比关系，初步确定项目整体业态配比关系如下： SOHO公寓 项目物业发展建议： 人车分流:地下车库出入口与人行出入口，形成人车分行，车流组织避免在前广场停留； 临SOHO公寓北、东侧设置商业街； SOHO公寓 ——整体以商住两用为主，既能满足中小型企业的办公需求也能满足居住需求 临街商业 SOHO主入口 临 街 商 业 魏河南路 产品建议： 形象：个性化办公需求，个性化创意居住 层高：3.45米 大堂：局部调高9米 空调：集中式 项目物业发展建议： 项目物业发展建议：公寓布局及产品配置建议 电梯厅 两房 两房 两房 两房 标准间 标准间 一房 宜于进行商住转换的传统SOHO公寓户型布局，采用框架结构，可实现整层使用，形成多变生活和商务空间。 公寓发展建议——共建化外立面，强化视觉效果，体现楼盘档次和品质！ 公寓：丰富产品线及拉高形象作用 作为提升项目形象价值的公寓产品，主要体现外向型特征； 考虑投资客户需求。 项目物业发展建议： THANKS 〖 服务 创造 价值〗 * * * 居易摩根中心点评 住宅市场的限购促使大批资金流入写字楼市场，花园路交通及后期的双地铁规划为商务的发展提供了最大的优势，同时居易摩根中心以非成套住宅的形式避开了市场的限购政策，有助于在当前的市场环境下实现顺利销售。 优势： 1、交通便捷，双地铁； 2、非成套住宅，规避市场限购政策； 3、停车位、大堂的规划能够较好满足甲级商务办公需求； 劣势： 1、单部电梯服务面积较大，可能面临后期使用困难的情况； 在宏观政策的影响下，刚性需求和首次改善型需求开始成为市场的主力，迎合刚需和首次改善型需求，量身定制其需求的产品成为开发企业的重要发展途径。 和联胜思考: 区域供应：金水区北环路沿线及以北地区已经基本开发完毕，在售项目有限，重点竞争对手为普罗旺世、金晨嘉苑、瀚海泰苑等在售项目 产品结构：受宏观政策影响，投资、投机需求得到抑制，刚性需求及首次改善性需求成为市场的主力，各项目在产品规划上也开始瞄准刚性需求及首次改善型需求，产品结构上以90平以下舒适两房或2+1户型及120-140平舒适三房为主；100-120平米之间的紧凑型三房和舒适性三房为市场空白点。 市场销售：在各类产品的市场市场销售过程中，80-90平舒适两房或2+1户型市场销售速度最快，其中尤其以85-90平2+1户型最为受到市场的青睐，市场认可度最高，由此不难发现，随着房地产物业价格的上升，消费者的承受能力