2011年11月杭州青山湖的项目前期工作总结汇报.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 成果对比 与主流排屋产品的对比： 单体组合方面 差异点体现：杭州市场近年主流的排屋产品单体组合方式如下图所示：单体之间横向拼合，整体呈行列式、兵营式布局，组合形态单调，单体户型呈短面宽、长进深格局，庭院分散、私密性差。 与这些产品相比，本案的单体组合具备全新的体验价值。 案例对比 由上可见，本案首期产品与杭州市场主流产品相比，已经具备了显著的创新性和差异性。即使和杭州市场最近亮相的几个创新型新项目相比，本案首期产品依然具备较显著的特色优势： 龙湖香醍溪岸 绿城青山湖红枫园/绿城蓝庭 案例标本： 案例对比 龙湖香醍溪岸 区位： 位于杭州余杭区超山风景区境内，介于塘栖镇和临平市区之间，距杭州武林广场交通距离约25公里； 项目建筑及园林风格： 为龙湖成熟运用的托斯卡纳风格，建筑质感较为毛糙，缺乏新意；园林则秉承龙湖惯用的五重绿化造景手法。 案例对比 龙湖香醍溪岸 建筑与园林景观并无新意，但就是这样一个典型的龙湖系产品，在10月的杭州市场却成为了当之无愧的明星： 2011年10月中旬，香醍溪岸首次开盘，一次性推出近100套排屋房源，当天即告基本售罄，主力总价300-400万之间，创造杭州别墅市场的热销奇迹。 热销原因解读：1）品牌及大幅低于市场预期价格让利低开是首要因素（原来预期均价500万/套）; 2）产品组合方式及户型的创新是推动因素。 案例对比 龙湖香醍溪岸 类独栋 类双拼 四联排 公共下沉庭院 创新的产品组合方式：12-16联院产品 每12-16户为一个组院，由类独栋、类双拼和传统联排产品组成，主力户型220-260平米（见上图）； 与传统联排产品强调分割式的私属院落不同，香醍溪岸的主院落是12-16户单体围合而成的公共庭院。 案例对比 龙湖香醍溪岸 创新的下沉式合院设计：合院面积约1亩 ±00 - 3米 香醍溪岸基地采用整体实土垫高（约3米）手法，围合而成的庭院则在垫高的基础上下挖，因此下沉庭院的实际标高与外围的市政道路基本持平； 地下室首层面向下沉庭院敞开，因而地下室可获得充足的采光效果，户型因此具备前三后四（或前四后三）的双首层效果。 香醍溪岸创新的组合方式优点： 1） 形成独特的合院产品，具备市场差异性； 2） 大幅提升排屋组团的开发强度，16联院产品的容积率可达到0.8左右。 香醍溪岸创新的组合方式不足： 1） 私家庭院面积较小； 2） 楼间距过小，单体间的互视感明显，私密性严重不足。 案例对比 龙湖香醍溪岸 创新的挑高地下室设计：地下室层高达5.3米，全赠送 （左）地下室负二层 （右）地下室负一层 香醍溪岸地下室采用双层挑高设计，层高达到5.3米，地下室也可做成极致LOFT； 地下室首层面向下沉庭院敞开，负二层通过挑高空间也可获得较好的采光效果； 双层挑高的地下室建筑面积约200多平米，全赠送，赋予产品强大的附加值。 案例对比 龙湖香醍溪岸VS本案 VS 香醍溪岸 本案 1） 地上2层，局部挑高一层，户型功能空间的舒适度有较明显优势； 2） 院落面积占比高，且私属化，价值感更强； 3） 单体之间的干扰性较低，私密性有较明显优势； 4） 无论是采用东南亚风格还是现代风格，本案的建筑质感都应强过香醍溪岸。 本案的特色 案例对比 绿城青山湖红枫园/蓝庭 区位： 青山湖红枫园位于本案南侧，蓝庭位于余杭临平山北板块，两个项目的排屋产品均为绿城最新的法式合院设计，产品设计理念基本一致； 项目建筑及园林风格： 建筑风格为绿城近年运用纯熟的法式风格，建筑立面以砂岩为主，质感较强，园林则采用绿城惯用的欧式对称园林设计。 案例对比 绿城青山湖红枫园/蓝庭 创新的产品组合方式：法式合院别墅 每6-12户为一个基本模块（以8户为主），联体对称拼合； 院落全部为内院设计，私密性极强； 严格意义上言，红枫园及蓝庭的排屋别墅产品不能算合院产品，而应叫内院产品。 案例对比 绿城青山湖红枫园/蓝庭 创新的户型单体设计：地上1-2F的大内院别墅 地上主体2F，局部1F的设计，为户型带来强烈的舒适感，同时也确保了内院的采光效果； 主力地上户型面积400-500方，赠送150方左右的地下室空间，总价门槛高； 庭院面积在100方左右，院落面积占比较低； 红枫园采用地上直接入户的交通方式，蓝庭则采用地下直接入户的交通方式。 案例对比 红枫园/蓝庭VS本案 本案 红枫园/蓝庭 1） 内院与外院产品交错排布，组合更为灵动，