2011年3月徐州山水臻园的项目整合推广实战营销的报告.ppt

徐州山水臻园项目;本次提报讲稿时间约为45分钟,感谢公司各位领导的参与;山水臻园，发展中的可持续影响力;任务分解暨报告大纲;超越市场定位;新国八条：提高首付和利率，徐州有影响! 房产税：影响更多的是预期，徐州难置身度外！ 限购令：一二线城市纷纷出台，徐州在观望！ ;中心城区;国基城邦 — 性价比较高 拉低板块入住门槛; 即将上市的项目和已成交地块未来供应总量约为200万㎡，但财富湾等项目上市仍需要一定时间，已成交地块中三块属于保利置业，开发周期会拉得更长，因此预计两年内，供应量不会超过30万㎡。 未来两年内供应量为在售项目剩余体量加上即将上市项目的可供应量再加上已成交地块的未来供应量，预计未来两年铜山新区的供应量为80万㎡左右。 铜山新区的普通住宅供应量较大，楼盘也不少，预期2011年竞争较为激烈；但从在售低密度住宅来看，国基城邦、久隆、檀香山等存量都不多，不会造成恶性竞争局面;市场定位;超越产品定位;位于徐州市大学路南部——自然资源优越，通达性好，区域价值形象突出;优势;优点： 1、在规划中遵循了优质产品配置优质资源的原则，将别墅沿水景区域布置； 2、尽可能地将更多的户型朝向水景； 3、一定程度上采取了分区规划的原则； 4、通过配置大量的高层达到降低覆盖率，增加绿地率的目的； ;别墅产品以英式小高层外立面现代感太强，与别墅立面不够协调;产品定位;超越客户定位;高端项目客户特征 1、高端客户跨区域置业现象明显，老城内及在周边经营企业的客户是高档楼盘的主流消费群； 2、具有相应购买能力的消费者主要集中在35-45岁之间； 3、中小企业的私营企业主及合伙人：早期淘金者并取得成功的人士， 在徐州主要分布在机械、煤炭、运输、食品、房地产等行业； 4、大型企业高级管理人员：在徐州主要分布在徐工机械、恩华制药、 维维食品上市企业相关行业； 5、置业需求多以再次改善型置业为主，以及少量的投资型置业。;支付能力决定行为模式，在三大客户圈层中本项目都存在潜在需求;第一类：追求舒适生活的享受主义者 40-50岁，具有很强的支付能力，重视居??环境的原生态、科技化、舒适性，重视地段价值，向往圈层感和标签感，有独特的审美和品位。 第二类：追求生活品质的产品主义者 35-45岁，城市中产，有良好的发展预期，重视产品品质、居住舒适度和总价，向往标签感和身份感。 第三类：区域产业客群 区域板块内的客户，因工作地点而选择，主要为项目周边学校教师、铜山新区工作人员等。;客群定位;超越整体定位;项目整体定位;云龙湖畔，62万英伦臻品生活城;君临龙湖;推广语建议：;接下来请欣赏设计秀稿： “君临龙湖”系列;LOGO;LOGO;名片;纸杯;礼品;拎袋;标识;门头;道旗;户外大牌;户外大牌;户外大牌;围挡;;;;信封;纸杯;拎袋;礼品;导视;标识;道旗;;超越 源于定位超越;快速营销推广;蓄客周期:3个月 样板区展示周期:45天 销售周期短：4个半月6-7亿 ;工程;五星级酒店建议:开元名都大酒店;徐州首个奔驰房车移动售楼处;第一阶段：项目筹备期; 关键字：邀请函/客户问卷/转播/ 抽奖/餐会/置业会邀请卡/定制礼品 ;“贵族徽记第二季” 君临龙湖 全城招募皇家骑士 ;君临龙湖，全城招募皇家骑士;第二阶段：项目蓄水期;徐州原来很英国 君临龙湖 皇家礼遇之门 由此开启;我们没有销售中心只有英国贵族俱乐部;前来迎接您的皇家卫队 “让换岗都成为一种文化”;外籍骑士为您引路 “他就是您的置业顾问”;一起坐上老爷车去喝下午茶;多媒体展示;VIP贵宾室;;红酒雪茄吧;SPA美容馆;;我们没有样板示范区只有贵族的花园与宴会厅;第二阶段：活动事件一;;“宾利奢华之旅” ——若您尊贵，请告知全城 ;;第三阶段：项目强销期;开盘：今年移民到英国;用皇家礼遇,界定上层生活标准;君临龙湖 为徐州定制第一本上层生活手册;错过了卡地亚，错过了宾利 “幸好您 没错过君临龙湖” 君临龙湖，客户答谢会光耀全城;快速销售分期控制;我们针对项目的推案更要以“分期推广、合理衔接”为出发点 通过科学合理分配每一波次产品开盘的体量和价格走势 保证每一波次的开盘都能够有充分的客源积累 并影响和积累到跟进波次产品开盘所需的客源积累 进而确保每次开盘都能够[一炮而红]。;项目营销安排——销售分期控制;;按照上表对第一波次推案量体，以底价10000元/㎡的价格基础上，通过适当拉高推广表价，进而产生一定的优惠空间，达到市场快速去化的效果。以表价参考均价11000元/m2为基准，我们可以有以下的判断和分析： 在第一波次9月15日开盘，考虑蓄水时间充裕的基础上，我们可以考虑联排别墅的稀缺性，在开盘期间恰逢房地产的“金九银十”，当天推出联排总量的50%，共计64套，首先为底下