2012年03月济南三威大厦的项目前期定位的报告.pptVIP

从地块内部看四周，南侧紧邻工业南路； 东侧为华信路； 西侧为二环东路高架桥，与洪楼广场紧相邻； 北侧为花园路，位于花园路商圈中心位置； 地块目前现状为净地； 目前尚未有与项目地块紧邻的开发项目。 地块四至及资源——地块缺乏自然资源，随着城市的发展周边建筑景观不断丰富，但区域内人文资源丰富 项目四至 地块北侧为花园路，上下班高峰期比较拥堵； 地块西侧紧邻二环东路，为东部区域交通主干道； 地块东侧及南侧为华信路与工业南路交通主干道； 目前地块与外部连接的道路状况较好，但上下班高峰期交通状况较差； 周边目前公交线路较多，随片区开发进程加快，交通拥堵这一状况将会得以改善。 交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路相对拥堵 交通条件 项目位于城市次中心区域，属于房地产格局中的东部区域，各项市政基础设施十分完善； 配套商业设施：花园路商业街、属于洪楼商圈与花园路商圈的一部分 教育配套设施：与山东世纪艺术学校、洪家楼小学、花园路小学、历城实验中学、山大附中等车程较短。 公共交通系统：37、122、80等多路公交车 医疗、健身、娱乐、金融配套也相对完善。 片区房地产开发建设的不断深入以及区域浓厚的人文气息使区域成为济南市民购房的首选区域之一，区域购买力尚可，在一定程度上促进了区域商业市场的发展。 周边配套情况——目前周边各项配套设施比较完善 配套条件 区位：位于济南市主城区内，距市中心直线距离较近 空白：项目区域新增供应稀缺，区域市场存在空白点 发展：城市规划及城市发展对本项目的引导作用 地块核心优势价值点 通过对地块现场及周边市场的实地考察和对各种信息资源的整合，我们得出以下分析： 升值潜力：政府政策重点打造区域，项目未来升值潜力巨大。 区位：项目位于花园路商圈范围内部、紧邻洪楼商圈，周边商业氛围浓厚。紧邻山东世纪艺术学校等，与山大新校区及洪楼校区等高校直线距离短，人文氛围浓厚 配套：周边配套相对健全，餐饮、商铺，学校、银行、医院等都市生活必备配套完善。 优势分析 SWOT分析 交通状况：周边交通环境拥挤，路况较差 项目自身：体量较小 劣势分析 市场政策：房地产市场调控收紧，政策走向并不明朗，房地产行业大环境冷淡 SWOT分析 老城区改造：近年旧城改造加快步伐，老城区的环境将会随着政府的重点治理，得到明显改善。 机会分析 土地资源：中心城区的土地资源稀缺，分析东部区域市场，其土地资源也非常有限，土地资源稀缺性，价值凸显。 基础投资：随着经济下行，政府扩大城区内的基础投资建设，如道路修建、环境治理等因素，区域整体形象将会得到更高层次的提升。 商圈优势：本项目位于历城区花园路商圈中心位置，紧邻洪楼商圈，商业业态已较丰富，餐饮娱乐也聚集于此，较大程度上满足了人们的多种消费需求。 SWOT分析 区域限制：区域内部目前住宅项目较多，商务氛围尚可，交通拥挤，需要定位市场导向 市场分流：其他区域在售及潜在供应项目对于项目客户分流，由于综合项目潜在供应较多等因素影响，竞争加剧。 威胁分析 SWOT分析 综合分析，我们得出以下结论： 核 心 特 征 核心竞争力 S 配套、交通优势明显 发挥优势资源 W 房地产政策调控影响，未来一段时间内市场较为冷淡 发挥土地资源的稀缺性 O 旧城改造和土地资源的稀缺性导致区域市场的房地产整体攀升 紧抓基础投资及刚性需求机遇，发挥项目最大价值 T 其他区域在售及潜在供应项目对于项目客户分流 精准定位，规避激烈市场竞争 通过对地块现场及周边市场的实地考察和对各种信息资源的整合，我们得出以下分析： 高密度项目：地块容积率为2.5 为高密度项目 区域发展较为成熟，地处城市重点规划发展区域 经典特色开发，项目体量较小，占地面积为2.2万平米 项目属性界定 项目属性界定 人文资源丰富，商业氛围较好 项目发展策略 完善产品价值体系 确立核心价值 市场和本体 特色建筑产品及 高端品质 开发 经验 强化产品舒适性及实用性 打造特色建筑产品 完善项目配套 1.项目位置，具备打造高端商务办公楼盘条件； 2.目前区域成熟度较高，具备商业性发展的条件； 3.人文环境浓厚，但交通环境需进一步改善 条件与 限制 1.充分利用商业规划及政府发展政策，提升区域繁荣度； 2.充分利用政府规划，陈述区域未来发展前景，拔升区域市场影响力； 3.稀缺性的土地资源。 前期概念导入 产 品 策 略 项目发展策略 本项目依托政府用地规划，充分利用好住宅用地规划，作为项目前期向导，肩负起区域的引领者； 充分利用项目周边资源，打造高品质楼盘。 根据项目目标客群定位，确定主要目标客户构成如下： 主导型消费群体： 中文化高收入的社会精英阶层 高文化中收入的知识英才阶层 提升型消费群体： 高收入高文化的高端富豪阶