2012年5月昆山开协的项目营销战略提案.ppt

参考户型 90平米两房两厅两卫 上层平面图 下层平面图 A户型 B户型 C户型 D户型 效果图 4：项目入市时间的选择 基于2012年中央房地产调控政策的不动摇，楼市触底，以往楼市发展规律等诸多因素的影响下，我司建议项目于2012年9月动工，2013年7月入市，趋缓开时间，同时避免同质楼盘推盘，做到本项目最大程度的去化。 THE END ! THANKS! * * 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 开协项目营销战略提案 国邦房产营销 2012年5月 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 第一部分：宏观政策下楼市走向 第二部分：项目整体开发战略思考提议 第三部分：项目自身定位思考 第一部分：宏观政策下楼市走向 1： 在中央去年相继出台的“国八条”、存贷款基准利率上调，限购令等一系列严厉的楼市调控 政策下，楼市整体趋缓。全国投资开工增速回落，成交量低于往年同期均值，价格持续下跌但是跌幅趋稳。 2： 2012年中央坚持调控不动摇，促进房价合理回归，但是调控政策“有保有压”，首次购房贷款得到鼓励，普通商品住房的开发贷款支持力度提高。整体价格稳中有降，成交量回升有限，库存压力仍在高位。 结论： 经过20111年至2012年楼市调控，政府稳定房价的目标已基本实现，楼市触底，根据房地产发展规律，从2013年上半年到2014年，将是中央及地方政府对楼市调控逐渐松绑的阶段，在可预期的未来，楼市将进入稳定、均衡发展的轨道。 第二部分：项目整体开发战略提议 本项目中心策略——“培土生金” 即通过打造整个创智产业园商业街的现代时尚商业氛围，完善成熟配套，聚集繁华人气，从而提升本项目所在片区内的商业价值和溢价能力，以利于本项目的去化。 参考样本 一：“合纵连横”整体开发战略 鉴于本项目只是整个创智产业园中的一部分，为了整体提升项目所在区位的价值，我司建议争取政府牵头，约集其他开发商，实行“合纵连横”战术，统一规划商业街模式，打造特色时尚前卫商业街区，避免各自为政的开发局面。 二：政府政策支撑 在“培土生金”的发展策略基础上，我司建议： 1，协调政府部门引进创意、文化产业。 整个创智产业园的规划建成具有多重价值。大量增加就业机会，引进技术人才，提升区域价值，促进区域整体经济增长。例如：文化创意设计企业；数字网络技术企业，国际化策划推广企业等。 2，与政府协调，整体规划周边环境。 可以沿河道绿化规划出多处景色各异小型公园、滨水建筑，能积蓄人流量，打造特殊标志性人文景观，使得周边环境成为整个创业园特色景观的一部分。 项目北部南部均有河流穿过，可考虑打造水岸风情，水上凉亭，水边酒吧，特色小桥，水景景观打造，灯光等，将河流及周围绿化资源充分应用，既可为观光景观，也可以成为整个项目本身的一大亮点。 3，由政府主导，整体规划整个街区风格极其定位。 由政府主导定位商业街区风格，有利于提升整个街区的档次，避免鱼龙混杂降低档次的格局出现。 4，与政府部门协调公共设施规划。 停车空间规划 公共活动空间规划 5，众开发商向政府争取税收、信贷、等方面的政策扶植，以利于项目的开发销售。 整个创智园项目引进高端创意企业，大量增加就业机会，提升项目板块价值空间，促进区域经济发展，是政府大力扶持的产业，开发商可与政府协调税收、信贷等诸多优惠政策。 三：本项目最终目标 环境改造入手，商业提升区域价值；高档酒店式公寓获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化。 项目整体分析（一） 1：本项目位于吴淞江南路与景王路交汇处，北临昆山城市主干道震川东路，周边有绿地21新城，阳光水世界，中航城等系列优质楼盘，具备一定的人气。 2：同时，项目周边没有成熟特色时尚的商业街区，这对本案项整体打造是一个难得的契机。 例如：黄河路商圈，是传统性质偏重的休闲美食街区，但是店面格局品质不够，内部鱼龙混杂，没有足够停车场，使得其整体档次不高。 本项目整体定位 项目整体分析（二） 3: 纵观昆山，三大繁华商业街区，人民路，北门路，柏庐路，而这些都是较为传统的商业街区，同时位于城市中心，北部等，而城东没有相对知名成熟的商业街区。 4：昆山没有统一的，有国际特色的商业街，这为本案打造个性国际商业街区排除了竞争基础。 5：项目建成后，写字楼数量众多，在一定的层面上吸引更多的人气。 6：因为本案距离城市中心有一定距离，所以本案“培土生金”方案重点在于打造特色牵引型，到达型商业街。例如：北京三里屯，南京1912，上海新天地，深