2013年1月26日邯郸市浩华的项目调研及物业发展定位建议的报告.ppt

邯郸市浩华项目调研及物业发展定位建议报告 邯郸市浩华地产 2013年1月26日 本项目定位思考的关键点 从突破周边项目的价值认知，彰显区域价值，切合市场客户需求出发，主攻中高端市场均有支撑 项目整体发展战略与定位 随着邯郸人均收入水平提高，邯郸楼市房地产市场正在不断壮大， 邯郸总体楼市看，数量较多，分布集中。 从河北范围看，邯郸房价处于较高价位， 随着生活水平的提高，个人购买能力逐步提高，居民对居住环境的要求也随之逐步提高。 高端楼盘从整体分布及数量来看，比例少，且集中分布在邯郸东北部。 规划净用地:35300㎡ 居住用地;14000㎡商用 住宅建筑面积:50000㎡ 总户数:224户 容积率:3;实际用了1.5 地价及楼面价:294万/亩，1470元/㎡ 建筑类别:8+1层 层高:3.1米 —— 新中式园艺灵感，演绎自然天成园林 开发商：邯郸市美的房地 产开发有限公司 占地面积：约560亩 建筑面积：105万平方米 开盘时间：2012年7月8日 绿化率：65.6% 容积率：3.0 美的城户型一览 美的城户型配比及消化情况 主力户型： 130平米左右占比65%，90平米左右占35% 在售10栋，毛坯房售罄；先售精装房 剩余房源的90%以上为130㎡ 占地面积：575亩 建筑面积：约150万㎡ 建筑类别：32幢33层住宅楼 绿化率：35% 容积率：3.00 安居东城面积配比及消化情况 基本参数 占地面积：1300亩 绿化率：40% 容积率：2.4 万浩锦河湾户型配比及消化情况 万浩锦河湾450平米户型 ——将邯郸最顶尖的生活、最精英的族群全部收纳，造就燕赵最具磁力的首富聚居区倾情演绎中国的人居传奇 缇香花舍 缇香花舍户型配比及消化情况 缇香花舍户型一览 看市场：作为三线城市，邯郸经济正在迅猛发展，居民消费意识也在逐步增强，邯郸的豪宅市场以【御赵金台】【现代御庭】【万浩锦河湾】为代表，更高层次的新一轮的高端楼盘开始萌芽，2013年将纷纷开始破土动工。 看区位：邯郸高端楼盘分别分布在：以【万浩锦河湾】和【拉德芳斯】为代表的东北高开区；以【缇香花舍】为代表的南部新城；以【赵都华府】为代表的北部区域以及以【御赵金台】为代表的邯郸政治文化核心城区，也是邯郸豪宅项目的中坚力量。 看供需：一方面邯郸居民消费意识和消费能力的逐步提高，促进了高端楼盘的释放；另一方面豪宅项目的供应量增加同时也激发了消费者的消费意识；两者形成了一种互相促进的关系。 看产品：从邯郸市场看，高端项目没有进行大规模的开发，考虑到邯郸作为三线城市的局限性，面对客群有限；代表楼盘中，除【御赵金台】项目依托了优越区位环境，开发建设了相对较大规模的叠拼别墅外，其余项目均结合刚需面积户型，配备豪宅户型，提升整个项目档次以促进整个项目消化；同时试探邯郸豪宅市场。 地块内部有可利用的河流景观资源，四面临路，西侧靠近电厂 规划从行列式布局向围合式过渡， 邯郸高端市场楼盘规划特色 多样，摒弃了传统了行列式排 布；高端项目甚至不惜牺牲容积 率，以求在规划上制胜，且在户 型设计上，引入露台、保姆梯、 花园、飘窗等创新概念； 大多数项目缺乏对称轴线、 功能分区的设计，小区缺乏仪式 感，层次感； 高层物业与低密度物业自成 一体，缺乏相互搭配的整体感； 访谈客户对现有项目单体 间距表示不满，认为过于密集。 本项目户型配比如下 叠院house的价值点 通过控制单层平面面积，向上发展，控制户型面积 利用阳台、露台形成立体庭院，增强居住的层次感及舒适度 立体庭院——户户带花园，通过丰富的立体空间院落增加产品的产品特色和品质别致感 入户花园、露台等大面积赠送，提升户型的实惠性 上下两户分别赠送底层前庭后院、顶层屋顶花园、大露台； 同时将基底的地下空间划分两部分，下户赠送半地下多功能室，半地下停车位，上户赠送半地下停车位。 室内局部纵向空间处理，提升项目价值感 对于首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受，且增加采光，开阔室内空间； 地下室天井、内庭院、下沉式庭院等等的设计不仅不增加面积而且增加室内的通风采光，同时一定程度上丰富室内空间功能，开阔客户心理空间。 上叠赠送坡屋顶——送顶层阁楼和屋顶花园作为功能房和活动空间，增加客户购买的价值感 叠院house（三叠加）产品设计建议的价值点 核心精神：产品创新、标准领先、奢华尊贵 项目核心景观节点演绎 核心景观节点： 凯旋广场 香榭里大道 凡尔赛宫 塞纳左岸 普罗旺斯 旺多姆广场 卢森堡广场 杜勒里花园 围合式景观隔离带 凡尔赛宫——皇冠水上会所充分体现项目奢华，从外观上造成一定的冲击力 皇冠造型，充分体现奢华，从外观上造成一定的冲击力； 通过外部水