2013年1月武汉二七城市广场整合推广的策略案.ppt

武汉二七城市广场 整合推广策略案 2013年1月 47万平米的城市综合体 如何建设与开发 才能不辜负这块土地的价值？ 立志成为 沿江CBD标志代名词的 城市综合体 怎样提炼差异化卖点，才能做到真正的实至名归？ 基于武汉城开本土品牌战略 二七城市广场将承担着怎样的角色与使命？ 开篇语： 　　　过去十年，如果说中国房地产一直是住宅唱主角，如今，房地产市场的阶段性调整已经展开，中国的房地产行业正从住宅时代迈向商业地产时代，持有型和经营型物业正成为大型房企的发展新战略。 2010年，万科、绿地、保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资金超千亿。仲量联行《中国新兴城市40强》报告曾预计，到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%。二线城市商业地产大发展正是大势所趋。 2013年将是考验产品底牌的一年，在经历了调控重拳年后，湖北省房地产市场的购房需求将逐渐回归理性。一些拥有绝对资源与政策支撑的优势产品将获得追捧。 2013市场已回归理性，是理性需求年 政策、资源、产品将并驾齐驱 综合体机会：商业地产改变省会格局 纵观武汉三镇，从武商摩尔城到汉商银座，再到万达广场，以及南国置业旗下的南国北都城市广场和南国西汇城市广场，商业综合体项目的火爆俨然已经点燃了武汉商业地产市场，甚至已经改变了武汉的商业格局。　　 如今，武汉市正在建设和运营的综合体项目有武汉中央文化区、王家墩中央商务区、绿地国际金融城、中森华国际城、奥山世纪城、世界城光谷步行街等。据初步统计，已有25个城市综合体开建，除老牌商业开发商万达外，外来的开发商如华侨城、世茂、绿地等也都均涉猎综合体商业项目的开发中。由此可见，综合体已经成为一种主流的开发模式。 二七机会：城市综合体会盟省会中心 地域化向来是地产开发一个重要特征，商业地产自不例外。以省会城市为代表的二线城市商业地产，绝不仅是全国性房企的独占舞台。 如今各大房企不断加入商业地产大军，蛋糕的不断膨胀也意味着不断摊开，借此日趋成熟之际，我们迎来了武汉地产集团擎引省会的标志力作， 47万平米城市综合体，沿江CBD首席标志区的城市名片。 市场部分 PART 1 武汉市宏观市场经济分析 宏观经济：武汉城市经济稳健发展，运行态势良好 2012年前三季度，武汉市居民人均可支配收入为 20914.83 元，比上年同期增长 14%；预计全年城市居民人均可支配收入 23500 元，增长 13%；农村居民人均纯收入 9500 元，增长 15%，可实现年初提出的居民增收与经济增长同步的目标。 2012年前三季度，武汉地区生产总值(GDP)为 5598.87 亿元，比上年同期增长 11.5%，工业、内需、收入等指标继续保持较快增长，经济总量居副省级城市第一方阵； 政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓 2012 年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。 武汉在坚持限购不放松的前提下，采取了系列微调措施，如明确调整了普通住房标准，相应的契税等购房成本降低，有利于合理购房需求入市；提高二手房贷款额度，市、区公积金通贷通存，有益于刚需入市，促进远郊房销售等，都在一定程度上促进成交量的回升。 土地供应同比增长 22%，主城区占六成 从供应结构来看，居住用地供应占比最大，累计供应 1461 万平方米，占总供应量的 86%，商业供应占比 13%。此外，居住类用地中有 65 宗城中村及限价房用地，供应面积为 541.88万平方米，占总居住用地面积的 32%，这类地块多位于洪山区、汉阳区、江岸区、东湖开发区和武昌区，武昌区以限价房居多。 2012 年（截止 12 月 15 日），武汉累计推出地块 287 宗，土地供应总面积 1704 万平方米，同比增加 22.21%。其中，主城区供应量 158 宗，土地面积 1059 万平方米，占武汉市总供应面积的 62%。从供应区域来看，主城区东湖开发区以 302 万平方米的绝对优势位居各区域榜首，江岸区供应也较多，共 201 万平方米，洪山区和汉阳区供应量则在 100200万平方米之间，主城区其他区域供应量均未超过 100 万平方米。江汉区最少，仅供应 7.39 万平方米。 土地成交量增价稳 ，城中村占一半 楼面地价方面，居住类用地楼面地价为 1809 元/平米，同比小幅下降 4.99%。其中主城区住宅用地平均楼面地价为 2105 元/平方米。