2012年昆明动物的研究所的项目定位的报告.ppt

XXX@昆明动物研究所项目定位报告 【谨呈：XXX集团】 2 3 当前昆明房产业行情研究 项目定位及发展建议 地块价值解读 1 项目地块位置解读 项目为“昆明动物研究所原址”，北临白云路，西邻较场东街，距市中心交通距离约四公里，城市1.5环圈层，地段优质，但受中心商圈严重辐射。 昆明主城区，仍为“单中心多环线”的城市结构，其中，一环路内区域为传统商业区，而北京路及二环路沿线，形成了现代新型的城市功能区，如CBD及大型商业设施。 项目用地1.5-2公里半径范围内均为北市区老城区，拥有军区、军区医院、云南民族大学、昆明理工大、云南师大等大型单位，但是这些大型企业消费力受到中心商圈的强力辐射，各类大型及商业消费行为都产生在中心商圈，而并非项目区域内。 项目周边配套解读 项目所在区域，以多层小区为主，配套以生活设施为主，缺乏大型集中商业区，1公里范围内存在大量学校及研究院，教育氛围较为突出。 项目周边配套解读 项目所在区域，以多层小区为主，配套以生活设施为主，缺乏大型集中商业区，1公里范围内存在大量学校及研究院，教育氛围较为突出。 项目地块现状解读 地块内现为，展览大楼、办公大楼和宿舍等建筑，以及小区绿化、篮球场、停车场等，地块平整、方正，三面临路，周边交通组织便捷。 项目周边环境解读 项目用地，分A\B两个地块，A地块为纯商业用地，B地块为纯住宅用地，总用地规模23140平，建筑面积105910平米，规模较小。 项目经济指标解读 10万平米项目规模，为昆明小型项目，其涵盖“住宅、商业、办公、公寓”四大物业业态，属于城市中心区小型城市综合体。 地段：一环与二环之间，传统老城区，偏僻角落 高容积高密小综合项目：涵盖四大业态，10万平米、小规模 项目地上总规模105910平米，商住分离，高容高密高层复合项目。 昆明房产格局 2009年，《国务院关于加快发展旅游业的意见 》出台，旅游业被提升为战略支柱产业。“一省一岛一市”旅游发展战略出台，云南旅游上升到国家战略高度。 昆明房产格局 城市特性——昆明作为云南省省会，全省“商业、贸易、政治、文化、教育、交通”中心城市，其旅游价值，在全国旅游版图中更占据重要地位。 昆明房产格局 城市特性——多元、融合、追求时尚的城市文化，尽管民族多元文化融汇，但是缺少强势本土文化，为此也具有较高的开放度与融合性。 历史层面 昆明自古就是少数民族聚集地，聚居着汉、彝、白、傣、哈尼、纳西族等民族，文化多元化，并具有很强的包容性。 昆明历史上就承担着交通枢纽，对外交流的重要窗口，缺乏强势的地域文化，因此具有很高的开放性，容易接受新思想和事物。 MoMa、创意英国、列侬溪谷等一批具有现代特色和国外建筑风格的楼盘在昆明获得良好的市场反应 侧面反映出昆明人对于时尚的追求，以及对于创新事物和外来文化的开放、接受与追随的态度 从历史与现实两个层面都能明显的反映昆明人乐于接受创新事物和对外来文化保持的开放、接受与追随的心态。 市场现状 昆明房产格局 城市特性——悠闲适然的生活方式，气候宜人、自然环境优越、城市节奏散漫，但国际化的现代都市意向，已经充斥大街小巷和人们的生活。 昆明具有高原地貌，长年充沛的阳光，一年四季鲜花不断，享受阳光，喜爱鲜花是浪漫的昆明人 昆明饮食文化丰富，最为会吃，并吃的讲究，从复杂、精细的过桥米线到用紫砂壶烹饪的气锅鸡，无不体现了昆明的饮食文化 昆明的生活节奏缓慢而散淡，昆明人不会为了生活而辛苦的四处奔波，昆明人喜欢品普洱茶，在繁华喧闹的都市中品味那一杯的宁静……. 昆明主城区，仍为“单中心多环线”的城市结构，其中，一环路内区域为传统商业区，而北京路及二环路沿线，形成了现代新型的城市功能区，如CBD及大型商业设施。 城市规划发展方向：随着城市扩张，昆明已从单核向双核逐渐发展，东南面的呈贡新城是发展的重点方向，为城市副中心，形成安宁、空港、阳宗海等卫星城和城市组团。 大规模旧城改造，将推动主城发展，与卫星城和副中心发展将形成一定的竞争对冲关系。 昆明房产格局 城市特性——多元、融合、追求时尚的城市文化，尽管民族多元文化融汇，但是缺少强势本土文化，为此也具有较高的开放度与融合性。 呈贡 昆明主城 安宁 阳宗海 空港 主城区：综合发展成熟区域； 安宁：资源吸引、规划引导开发中区域； 呈贡：城市副中心，重点发展区域，未来城市经济、人口外溢区域； 空港：地产待开发区域，未来形成物流专业市场、低密度物业； 阳宗海：开发中区域，形成度假、高尔夫集中区域。 昆明房产格局 宏观政策——2012年上半年，大的宏观市场基调仍然以调控为主，但在差别化购房及信贷政策上有略微松动，市场反应平淡。地方以保障刚性需求及合理的改善型需求为出发点，进行适度微调，可能会是一个趋势。 年初至今，国务院总理温家宝对此有过四次公开讲话，温