2013年7月23日恒大桂林广场开盘前重点营销的方案汇报.ppt

轰动起势 恒大桂林广场新品发布会+恒大足球友谊赛 时间：8月1日 地点：桂林香格里拉大酒店 利用足球的广泛影响力，在市民中形成轰动的话题效应，迅速彰显恒大品牌实力，同时进行产品推荐，塑造项目高端形象。 Part Ⅶ 开盘前媒体排期 媒体排期 开盘前媒体排期表（8.11节点） 媒体排期 开盘前媒体排期表（9.28节点） Part Ⅷ 开盘前工作倒排 媒体排期 开盘前工作倒排表(8.11节点） 媒体排期 开盘前工作倒排表（9.28节点） 定价策略 根据市场分析及对比，建议将一期住宅区间价定为：6000-6500元／㎡；将一期住宅底商定为：12000-13000元／㎡ 重要节点 包装及物料 销售方面 7月26日 拓客启动 外展场进场 媒体启动 8月1日 8月11日 盛大开盘 认筹启动 样板间开放 售楼部进场 外展点装修完毕进场 样板房、看楼通道包装、售楼处包装装修 认筹、解筹、开盘方案及流程定稿 DM单、户型折页等销售物料到位 广告、楼书设计 相关主流媒体启动宣传推广 价格评估 制作价格表 价格客户验证 销售考核 拓展客户 蓄客方式确定 缴纳诚意金 销售后勤准备，包括各类表单、销售合同、贷款银行等 围挡画面 围挡画面更换 开盘礼品确认购买 户外启动 银行接线 推广拓客 户外、道旗、公交广告出街 网络炒作、短信、CALL客全面启动 《桂林晚报》、《南国早报》报广出街 周边园区、繁华城区派单，每天1万份 大篷车全州、兴安、灌阳县城拓展 8月7日 营销节点 * 恒大桂林广场开盘前营销费用预算表 细分项目 费用(万) 比例 大众传播 报纸 119.5 24.25% 电台 41.7 8.46% 广告牌/灯杆旗 100 20.30% 直邮（DM） 8 1.62% 项目短信息 21.5 4.36% 网络 18 3.65% 其它媒介辅助 15 3.04% 模型（规划模型/整体模型/单体模型） 25 5.07% 宣传物料（楼书/户型/单页/海报/置业计划书等） 40 8.12% 活动营销（开盘、产品发布会、酒会） 100 5.07% 外展/县区巡展 30 6.09% 现场包装（不含售楼部、样板房装修） 30 4.06% 礼品（销售节点/营销事件/促销活动） 9 1.83% 派单 25 3.04% 不可预见费用 5 1.01% 合计 612.7 100% 营销费用占整体销售额2% 营销费用 支持需求 支持—— 招商——希望能尽快启动招商工作，提升项目的形象，带动商铺及住宅的快速去化。 商业业态规划图 —— 希望集团部能给到商业核心价值体系，以便完善项目销售说辞，对销售团队进行培训。 推广费用支持——顺利实现销售目标的保障。 THE END. * 目标来客量2450组以上 目标认筹 490组 （住宅417组，商业70组） 本次销售目标 195套 （住宅167套，商业28套） 转化率40% 成交金额：3亿 住宅均价150万／套总货值约5.1亿，计划销售2.5亿，即约167套； 商业按均价180万／套总货值约7380万，计划销售5000万，即约28套； 按8月11日开盘节点，蓄客期仅15天（认筹1周） 需日均来客量163组 转筹率20% 高销售目标、高客户量要求，任务艰巨！ 认筹目标 蓄客目标分解 开盘销售195套 有效来访2450组 自然来访1000组 认筹490组 软文 网站 硬广 电台 100组 活动 200组 300组 100组 200组 350组 派单等 媒体来访1450组 短信 200组 介绍 路过 200组 200组 户外 200组 外展场 400组 销售目标：3亿元的营销难点 住宅均价150万／套总货值约5.1亿，计划销售2.5亿，即约167套；意味着本项目首期开盘的销售量基本上要达到桂林市2012年整个市场150㎡以上大户型的销售量，难度十分巨大！ 怎么办？ 目标达成审视 蓄客时间、认筹时间短，客户召集压力大 1 2 区域认知度低，周边竞品市场放量大，项目产品总价高 3 周边地缘性客户远无法支撑开盘目标 Swot分析 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1:开发商品牌为全国性行业龙头，品牌影响力大； S2：项目毗邻桂林最大交通枢纽火车北站，人流量及发展潜力大； S3：项目规划为大型城市综合体，配套齐全； S4：项目集铁路、公路、市政交通于一体，交通便捷； S5：项目物业—金碧物业为国家一级资质物业，具备品牌优势 W1：项目处于城市边缘区域，飞城市发展主流方向，成熟度很低； W2：周边基础配套设施较差，生活不便； W3：恒大为首次进入桂林，品牌认知度较低； W4：项目临近主干道，部分产品将会受到噪音干扰； W5:项目住宅产品总价较高，对