中原2010年上海波司登大厦营销的策略上.ppt

4809套 3500套 3977套 6438套 7200套 8953套 销售套数 19090元/平方 8342元/平方 22111元/平方 25120元/平方 15172元/平方 31610元/平方 销售均价 5352平方 五角场板块 杨浦 1702平方 中原板块 杨浦 1092平方 53894平方 111262平方 188175平方 区域存量面积 鞍山板块 东外滩板块 黄兴板块 新江湾城板块 板块存量面积 杨浦 杨浦 杨浦 杨浦 区域 新江湾城优质社区让本案升值前景无限 由此图表可分析出杨浦区住宅存量新江湾城位居第一，占杨浦住宅板块存量的53%。新江湾城住宅以售8953套，均价31610元/平方排名杨浦区第一。 杨浦区各板块存量 目标定位——挖掘价值突出重围 比邻商业核心为本案增加无限价值——铁狮门将新江湾城F地块纳入囊中。东至闸殷路、南至三门路、西至凇沪路、北至殷高路，地块面积为267480.9平方米。距离本案0.8公里，以“世浦领世”的形象为本案未来商业聚集地创造无限价值。 铁狮门地块 本 案 0.8公里 目标定位——挖掘价值突出重围 本 案 本案成为铁狮门首栋地标写字楼 ——以“世浦领世” 知识商务广场形象问世，规划设计方案显示，这个项目占地约26万平方米，规划总建筑面积超过120万平方米，将被分为F1、F2和F3三个区域进行开发。F1将主要发展办公楼及酒店，F2以开发公寓为主，F3则定位于科技办公园区。现以动工F1地块，用于办公楼及酒店的建设。 目标定位——挖掘价值突出重围 在本案周边拥有众多知名开发商华润置业，仁恒置地，九龙仓，英达莱，中国建工，大连万达，瑞安置业等大型开发商都云集于此。 江湾-五角场门户的智高点——本案104米办公高度一览新江湾，俯瞰五角场商圈。一线开发商和一流企业云集此地。 新江湾住宅城活动圈 五角场商业活动圈 本 案 科技创新区 目标定位——挖掘价值突出重围 新江湾城门户概念为本案升值提供巨大空间 规划发展为本案寻找新价值 目标定位——挖掘价值突出重围 本案规划为两片一线核心位置 本案位于东片以复旦、同济、二军大、财大为核心，项目周边政府引进多家高科技产业公司总部入驻。在江湾体育场区域形成以科技、创新产业为龙头的企业办公区。 政府引进众多知名企业入驻如：百度、联想、北电、甲骨文等以高科技为主的知名企业办公总部。 本案位于科技创新区核心 滨江发展带 创新知识片区 政府打造：知识型、科技型杨浦 目标定位——挖掘价值突出重围 创业走廊 创新知识片区 杨浦大学城产业集群为核心，围绕高校以建筑设计、信息产业、生物技术、环保新材料、生物医药聚集的企业大都是中小企业，主要以自主创业和科技研发类的企业为主。 本案区位新兴产业分析 社会网络的培育，形成创新、科技产业链条 主体联系 同济大学周边相对成熟老社区建筑设计一条街 江湾体育场建立知识型休闲中心和知识服务产业基地 充分的政策支持和引导 五角场商圈便捷的交通 创新环境 高校：同济大学、复旦大学等 企业：建筑、设计类、高新技术企业、中小企业 创新主体 结果：形成了设计产业带，成立创新科技产业基地，直接将研究成果转化为技术。 杨浦大学城产业 区域创新体系要素 业态比例 目标定位——挖掘价值突出重围 他们的投资特性决定了他们是客户中最关注价格的群体，价格合理的情况下，往往会购买多套。 性价比、周边成熟度低、房型、规划前景好 发展前景 长线型投资 此部分客群多关注楼盘的办公条件，办公设施的关注多于关注价格。 项目整体形象、地段、交通便利 提高公司形象、办公需要 生物科技 此部分客户关注产品，由于此客户讲求创意因此，关注关注产品多于价格。 项目整体形象、地段、交通便利、配套齐全 日常办公+企业形象 广告、设计业 此部分客户关注价格，但他们提高企业形象的目的决定了他们关注产品多于关注价格。 项目整体形象、地段、交通便利、配套齐全 日常办公+ 企业形象 电子科技类 区域 类型 目的 关注点 价格接受度 自用类型企业客户 钢铁贸易业 提高公司形象 项目整体形象、产品品质、区位、地段、交通便利 此部分客户是客户类型中价格承受能力最高客群，最为关注楼盘形象、地段、交通。 环保材料企业 日常办公需要 性价比、产品品质、便利交通、地段、周边成熟度 此部分客户也较为关注价格，高科技产业决定了他们关注价格多于关注产品。 投资客户 短线型投机 价格增长快速 短时间价格增长快、周边成熟度高 更为关注价格，价格较低的情况下往往会投机购买，成交量较少。 杨浦客户类型 目标定位——挖掘价值突出重围 区域 类型 购买目的 关注点 自用型企业客户 成熟型企业 企业扩容/提高项目形象 项目整体形象、产品品质、地段、大面