合肥科技创新大厦写字楼的项目营销推广的方案90页2007年.doc

科技创新大厦营销推广方案 安徽瑞能房地产营销企划有限公司 目 录 第一部分 合肥商业写字楼发展综述 3 第二部分 项目所处市场环境分析 28 第三部分 竞争性个案楼盘分析 34 第四部分 合肥商业办公楼发展趋势预测 60 第五部分 项目SWOT分析 64 第六部分 项目功能和形象定位 76 第七部分 项目客户群体定位 第八部分 项目营销策略 85 第九部分 广告推广及媒介组合策略 90 第十部分 营销执行策略 98 第十一部分 推广相关建议及工作计划表 102 Part 1 第一部分 合肥商业写字楼发展综述 写字楼发展阶段划分 合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。进入90年代后期，合肥市写字楼发展由初期品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。写字楼随着合肥市经济的发展大致经历了以下几个阶段： 时间（年） 写字楼项目 合肥经济 发展描述 80～90年代中期 九州大厦、金融大厦、合肥大厦、新鸿安大厦、宏图大厦、长江大厦、绿都商城、建工大厦、国信大厦 发展较为缓慢 第一阶段： 分析：此阶段写字楼呈现以下特点：※ 投资方：主要是国家相关机关单位。※ 市场行为：计划经济氛围比较浓，主要用以是出租。※ 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿线。时间（年）写字楼项目合肥经济发展情况 90年代中期～2001年 盛安大厦、润安大厦、金城大厦、邮电大厦、信达大厦、新华大厦、振兴大厦、富康大厦、妇女儿童活动中心发展较快 分析： ※ 投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。※ 市场行为：出租为主，出售为辅。※ 地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。时间（年） 写字楼项目 合肥经济发展情况 2002年～至今 天徽大厦、招商大厦、科技大厦、万通大厦、财富广场、仁和大厦、昌河大厦、中州大厦、天怡商务中心、美地阳光大厦 发展较快 分析：此阶段写字楼存在以下特点：※ 投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。※ 市场行为：出售为主，出租为辅。※ 地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局。肥写字楼呈现特点◎ 合肥市城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响市场对写字楼物业需求◎ 合肥市城市经济发展的不平衡，影响着合肥市写字楼市场的发展◎ 合肥市不同沿海城市，经济发展相对缓慢，产业结构不合理，是制约合肥市写字楼发展的重要因素之一；◎ 合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素◎ 合肥市写字楼总体品质不高，物业环境较差，尚未有达到真正意义上的5A标准写字楼，市场缺少软件和硬件都能达到高品质的写字楼。写字楼总体市场特征 目前，合肥市的写字楼总建筑面积已0万平方米。而合肥高品质的写字楼寥寥无几，无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：合肥写字楼整体情况从地理位置上发现合肥写字楼形成了“一个中心，多极”的格局。合肥写字楼市场按区域板块及形成类型划分，可以分为两大类型9大板块：庐阳区：规划以商业和住宅为主。◆ 庐阳区过去作为合肥市政府所在地