合肥都成印象的项目整体定位的报告129页PPT.ppt

附2：学府花园(二期) 62 附3：梦园小区 三期14栋，其中小高层8栋，多层6栋；共744户。 整体销售情况良好，反映其定位较为切合市场情况； 2房只剩两套，反映有一定增长空间。 销售困难的单位主要为小高层（价高、户型大）、 位置楼层不佳的单位。 63 附3：梦园小区 梦园整体面积偏大，3房面积多在145平以上。 其中多层整体跃式（200平以上）及小高层（144m2的三房和160m2的五房，单价较多层贵300元/平）销售因难。 64 附4：园景天下（三期） 园景天下三期以小高层为主，面积较前两期大； 一至三期整体看，90平左右的2房约占10%；三期小高层未设2房； 一、二期多层3房主力户型在100-120平；小高层主力户型为117-136平三 房；三期主力户型：小高层125-143平的三房。 125-130的多层三房销售情况最好。 园景天下推出的两房、120-130平的三房销售较好，而高价格大户型（面积143 m2 以上）销售遇到阻力。显示片区价格较低的楼盘紧凑户型好销。 65 户型 面积 比例 （标准层，未计顶层复式） 3房 125M2 142-147M2 70% 其中 125 40% ；142-147 30% 4房：错层 156M2 20% 复式 160M2以上 10% 前期区域市场供给总结（但未来部分项目有面积缩小的趋势）： 66 90-100的2房 6%-10% 紧凑户型 舒适户型 120-130 30-40% 90平以下 100-110的2房 0%-5% 紧凑户型 舒适户型 豪华户型 130-140 30-50% 0%-5% 2房 3房 4-6房 及复式 140-160 15%-30% 豪华户型 140-220 20%的复式； 0%-10%的4-6房 本项目户型配比建议 本区域目前主要供应供以多层和1梯两户的板式小高层为主。 小高层楼层一般仍控制在12层左右。 本项目要达成利润目标，必需有较大的容积率，此时必须提升层数、一梯的户数。 在面积控制和一梯多户之间，面积控制是最重要的因素。 我们认为，客户是能够引导的，从学府春天的反馈看，18层的点式小高层，在户型面积控制的前提下，市场接受度较高。 67 户型定位 产品类型 户型 各类产品建筑面积 （平方米） 各类产品建筑面积比例（%） 住宅 2房2厅 80-90平 约20% 3房2厅 100-110平 约10% 3房2厅 110-120平 约42% 国际公寓（商住） 1房1厅 40-60平 约10% 2房2厅 60-70平 约10% 商业 7000 约6% 会所 1000 约1% 幼儿园 800 约1% 合计 100% 总结：一房约占10%；二房约占30%；三房约占52%；其它占8%。 基本为紧凑型的二房和三房；与市场主流供给低10个平方左右。 与快速消化的区间基本一至。 核心总价在30-40万；是合肥市2004年增长最快的总价区间。 总价区间测算 68 客户类型 客户比例 经济能力 户型 建筑面积 年轻阶层 20% 25万以下 紧凑1房和2房 40-70 中层 30% 28-39万 宽松2房 80-90 紧凑3房 100-110 中高层 42% 39-42万 宽松3房 110-120 总价汇总 结论： 根据市调和访谈得知今年年的主力户型会略减小，以120-130平为主 市场推出的80-110的小2房、小3房户型销售情况和预定情况均非常良好，说明市场需求强劲 户型物业配比-楼层数及一梯户数 69 区域 宗地中部 宗地西侧 东侧临街 物业类型 小高层 (12层-18层) 小高层 (18层) 商住 (18层) 2层 商业街 平面布局 一梯3至4户 1梯3至4户 1梯4户至6户 商业住宅混合模式 户型 由于安静度和景观较好，故尽量布置面积稍大户型 如110-120平的3房和80-90的2房 以面积略小的居家户型为主，如100-110平的3房和更小的2房； 以40-60平 的1房1厅 60-70平的2房为主 进深约7.2+6+7.2米(可依实际设计调整) 开间约6米， 上下两层 内侧进深可独立居家或办公。 两户之间弹性处理，可打通合并 总建筑面积 约12万平米（根据实际情况尽量拉大，但要设法赠送面积） 总容积率 约2.5（根据实际情况尽量拉大，但要设法赠送面积） 项目定位 70 客户定位 形象定位 案名